Договоры купли-продажи чаще всего оформляют физические лица, однако иногда физические лица тоже заключают такие сделки. Сделка о покупке квартиры связана с определёнными рисками, особенно если одной из сторон выступает юридическое лицо. О том, как обезопасить себя при осуществлении такой сделки, читайте в статье.
Особенности сделки
Покупка квартиры для любой из сторон является крупной сделкой. Законодательством РФ предусмотрен специальный порядок оформления подобных соглашений для юридических лиц. Крупной сделкой считается та, стоимость которой превышает 25% от основных активов компании. Также внутренний устав организации может определять свои рамки крупных соглашений, но не выше тех, что предусмотрены законом.
Для совершения подобной сделки, директор компании обязан обсудить сделку со всеми участниками сообщества и заручиться их согласием. Для оформления договора он должен иметь при себе протокол заседания совета директоров или сообщества учредителей с согласием и подписями всех участников собрания. Законодательством предусмотрен процент голосов, при котором решение будет иметь юридическую силу. Следует знать, что директор фирмы является лишь представительным лицом и не имеет права единолично заключать подобные сделки. При отсутствии этого документа договор купли-продажи будет считаться недействительным и его легко разорвать в судебном порядке.
Если продает физическое лицо
При покупке квартиры юридическим лицом у физического важно удостовериться в том, что частник владеет недвижимостью единолично. Регистрационные органы, оформляющие и регистрирующие недвижимость, при продаже квартиры отдают прежним владельцам документы, подтверждающие собственность. Но если раньше на этих документах проставлялась соответствующая печать, что они более недействительны, то сейчас эта процедура не обязательна, чем и пользуются мошенники.
Таким образом компания может приобрести квартиру у человека, который не является её собственником. Чтобы обезопасить себя, необходимо заказать в регистрационных органах справку о владельце недвижимости. В справке, помимо подтверждения о владельце квартиры, будет указана вся необходимая информация об обременениях и ограничениях на эту недвижимость.
Список необходимых документов для оформления сделки о купле-продаже квартиры:
- Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорт продавца и покупателя). Если покупатель юридического лицо, то необходимо наличие доверенности и согласия всех владельцев компании для удостоверения полномочий представителя;
- Устав предприятия;
- Справка для подтверждения права собственности на жильё;
- Документ-основание, подтверждающий каким образом недвижимость досталась нынешнему владельцу (куплено, обменено, получено в дар, унаследовано или получено по решению суда в результате имущественного спора);
- Выписка из кадастровой книги с актуальной планировкой квартиры;
- Справка из ЖЭКа;
- Справка из управляющей домом компании об отсутствии долгов по квартире за коммунальные услуги;
- Справка из налоговой службы, подтверждающей отсутствие долгов по налогам;
- Финансово-лицевой счёт компании, если платёж будет осуществляться безналичным переводом.
Если продает юридическое лицо
При осуществлении продажи квартиры юридическим лицом появляется множество нюансов, связанных с тем, что фирма, продающая недвижимость, не обладает документами, подтверждающими право собственности. Однако такая ситуация является нормальной, потому что крупные компании нередко передают права по управлению недвижимостью другим фирмам, связанным с ними. Подобная доверенность по управлению недвижимостью аналогична доверенности на сотрудника компании. В таком случае на свидетельстве о регистрации права собственности должна стоять соответствующая отметка.
Также следует обратить внимание на то, каким образом юридическая фирма получила право на недвижимое имущество. Вы можете покупать квартиру непосредственно у компании застройщика.
В таком случае вместо договора-основания потребуются другие документы:
- разрешение на строительство;
- документ, подтверждающий право на владение земельным участком;
- свидетельство о завершении строительства и введения дома в эксплуатацию.
На подготовительном этапе, до заключения сделки, следует обратить внимание на следующие нюансы:
- Проверьте, если квартира не является в залоге или кредите, потому что приобретая её, вы должны будете оплатить штрафы или остатки кредита;
- Удостоверьтесь, что квартира не находится в субаренде, потому что юридические лица могут приобрести недвижимость, находящуюся в аренде. В таком случае договор будет недействительным;
- Уточните, если квартира не фигурировала в судебных разбирательствах.
При заключении сделки с представителем компании, запросите у него копию протокола или устава организации, где подтверждается его право на заключение сделки.
Облагается ли налогом?
Налоговый кодекс РФ устанавливает, что налог на покупку квартиры отсутствует, при осуществлении сделок на жилые объекты на территории страны.
Случаи, когда покупатель квартиры обязан платить налог:
- Купленная квартира не будет далее реализовываться, а останется на балансе основных средств компании;
- Компании работают по общей системе налогообложения.
Оформление договора
Содержание договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом может варьироваться в зависимости от обстоятельств, однако следует обратить внимание на обязательные положения документа:
- Договор должен быть составлен в письменной форме, иначе он считается недействительным;
- Стороны, заключающие договор, должны быть чётко идентифицированы и обладать правами на заключение сделки;
- Предмет договора должен быть подробно оговорён. Необходимо указать подробные сведения о продаваемой квартире и приложить все соответствующие документы;
- Стоимость квартиры, а также условия и сроки передачи денежных средств;
- Условия передачи прав на владение имуществом;
- Список лиц, проживающих в квартире, если есть таковые, а также те, кто, согласно закону, сохраняет право пользования помещением;
- Права и обязанности сторон;
- Условия расторжения сделки и последствия невыполнения условий договора;
- Порядок регистрации договора и всех сопутствующих документов в государственных структурах.
Купля-продажи квартиры считается заключённой и права собственности переходят новому владельцу только после регистрации соответствующего договора и всех необходимых документов в Федеральной регистрационной службе кадастра и картографии. Служба рассматривает документы и в течении 10 дней с момента их подачи принимает решение о регистрации сделки или отказе.
