Составление договора купли-продажи жилья и выполнение его условий — труд объемный и долгий. Возникают ситуации, когда после даты составления документа и до момента выполнения всех требований происходят изменения, влияющие на совершаемую сделку. Эти изменения могут быть основательными или незначительными. Оформляют и прикрепляют их к основному договору в виде дополнительных соглашений.
Для чего необходимо дополнительное соглашение?
Составляемые сторонами дополнительные соглашения к договору купли-продажи квартиры имеют юридическую силу. При помощи них стороны меняют, дополняют или устраняют определенные условия основного акта.
Ситуации, при которых возможно заключение дополнительного соглашения:
- Продавец решил отменить процесс продажи квартиры;
- Произошел такой форс-мажор, как резкое изменения курса национальной валюты или изменение цен на жилье или другую недвижимость в населенном пункте, где находится квартира продавца;
- Покупатель решил отказаться от покупки этого жилья;
- Если одна сторона или обе не выполнили все или только некоторые условия основного договора;
- Произошла ситуация — покупатель рассчитывал на определенную денежную сумму для оплаты покупки жилья и либо эту сумму не получил, либо пришлось ее потратить (на лечение, поездку и т. д.). У клиента в наличии часть суммы или получение суммы произойдет позже, чем он ожидал;
- Были обнаружены бумаги с информацией о нарушении обещанных условий продавцом:
- документ о том, что квартира или ее доля принадлежит третьим лицам;
- дефекты в жилье, искусственно сокрытые продавцом;
- коммунальные платежи с задолженностями;
- были обнародованы бумаги об аресте имущества и т. д.
Добавочный акт подписывается сторонами через нотариальную контору или риелтора, самостоятельно подписанный документ не имеет юридической силы.
Оформление документа
Составить и подписать соглашение односторонне невозможно, покупатель и продавец обязаны быть в курсе и пребывать в согласии об изменениях, включениях или отмене условий договора. Не обязательно повторять все условия основного договора в дополнительном акте, достаточно вписать пункты и их изменения. Если срока у документа нет, то он равен сроку главного договора.
Содержание дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры:
- В начале документа прописывается цифрами и прописными буквами дата и место подписания документа;
- Обязательно вписывается вся информация об основном договоре — дата, номер, место подписания;
- Паспортные данные или данные других удостоверений личности физических сторон (такие же данные должны быть в основном акте), либо если одной из сторон является юридическое лицо, то нужно добавить должность, наименование организации, регистрационные номера и т. д.;
- Оформляются все пункты, которые необходимо изменить, отменить или внести в бумаги. Пишется номер условия договора, подробно описываются изменения и прописывается итоговый вид условия, каким он должен выглядеть в договоре;
- Подписи сторон с расшифровками.
Документ должен быть обязательно в двух экземплярах, для надежности можно сделать три. Если основной договор подписывали непосредственно стороны сделки, то дополнительное соглашение тоже должны подписывать они. В данном случае использовать доверенных лиц невозможно, суд признает такой документ недействительным. Доверенные лица могут подписать дополнительное соглашение только если они подписывали и основной акт.
Скачать образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры можно по ссылке.
Другие необходимые документы
Для дополнительного соглашения может потребоваться дополнительная документация, кроме той, которая уже имеется.
Документация, которая прикрепляется к дополнительному соглашению:
- Протокол, в котором оформляются все имеющиеся между сторонами разногласия и способы их решения;
- Справки и другие бумаги, в которых описываются причины и разрешения на оформление дополнительных соглашений от соответствующих органов;
- Письменные подписанные решения от судебных и других административных органов;
- Заявления от каждой стороны с просьбой об изменении основного договора и указанием пунктов, которые необходимо изменить;
- Письма и переписки сторон, в которых продавец и покупатель регулируют возникшие разногласия и изменения договора.
Перед тем как подписать дополнительное соглашение, сторонам рекомендуется еще раз посетить квартиру для осмотра, зайти в ЖКХ и ССП, посетить паспортный стол и управляющую компанию для получения возможных дополнительных сведений или разрешений. Важно помнить, что оформляется документ четко, без двойных формулировок, грамотно описывается, не только для того, чтобы избежать мошенничества, но и для того, чтобы ускорить срок принятия акта органами.
Требуется ли регистрация?
Регистрировать в Росреестре дополнительное соглашение сегодня не обязательно. Чтобы избежать рисков и перестраховаться, покупатель и продавец могут зарегистрировать акт в добровольном порядке. Если основной договор не был зарегистрирован, то дополнительное соглашение подается на регистрацию вместе с ним.
Документы, необходимые для регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры:
- Несколько подписанных сторонами экземпляров основного договора;
- Если есть супруг или супруга, его или ее письменное согласие, заверенное в нотариальной конторе;
- Дополнительное соглашение, также подписанное продавцом и покупателем, в количестве трех штук;
- Если соглашение было заверено у нотариуса, то квитанция об оплате госпошлины;
- Если был составлен акт приема-передачи, то он также необходим для регистрации в трех экземплярах;
- Кадастровый паспорт на квартиру;
- Квитанция об оплате госпошлины на регистрацию. Стоимость для юридических лиц составляет 15000 рублей, для физических — 1000 рублей;
- Экспликация;
- Все бумаги, подтверждающие право собственности владельца на жилье.
Для юридического лица понадобятся дополнительно следующие документы:
- Копии всех учредительных бумаг, каждая должна быть заверена в нотариальной конторе;
- Письменное заявление от стороны на составление дополнительного соглашения;
- Свидетельство из ИНН и из ОГРН;
- Выписка, имеющая срок не больше месяца, составленная в ЕГРЮЛ;
- Приказ о назначении руководителя организации.
Срок регистрации всей документации занимает максимум один месяц. Изменения для дополнительного соглашения производятся при помощи составления другого дополнительного соглашения, поэтому перед подписанием рекомендуется обсудить и обдумать все до мелочей.
