Как расторгнуть договор аренды?

Аренда недвижимой собственности является распространенным видом правоотношений в Российской Федерации. Передача представленных объектов осуществляется при помощи заключения соглашения о найме между арендодателем и арендатором. Статистика обозначенных правоотношений гласит, что частым явлением выступает расторжение подобных соглашений. Прекращение действия договора аренды может произойти как по инициативе владельца имущества, так и по желанию арендатора. Помимо этого расторжение договора аренды возможно и путем составления соглашения, которое заключается между сторонами сделки.

По причине того, что договор аренды является двусторонним соглашением, его досрочное расторжение может привести к тому, что права одной из сторон сделки могут быть нарушены. Для урегулирования обозначенных ситуаций, положениями законодательства Российской Федерации предусмотрено, когда досрочное расторжение договора аренды возможно, а когда нет.

В текущей статье будет представлена информация об основаниях для расторжения договора аренды, а также порядок действий при аннулировании контракта по инициативе арендодателя, арендатора и по соглашению сторон сделки. Также будут обозначены сведения о том, как происходит расторжение договора аренды через суд.

Общая информация

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора аренды может произойти в следующих случаях:

• Если арендодатель и арендатор пришли к согласию по поводу расторжения договора аренды;
• По желанию одной из сторон соглашения. Аннулирование контрактных отношений в представленном случае возможно только по основаниям, которые предусмотрены в тексте договора;
• Если арендодатель или арендатор направил в судебное учреждение исковое заявление для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Необходимо отметить, что для подачи иска у заявителя должны быть весомые основания, которые обозначены в положениях законодательства РФ.

Необходимо помнить, что в первой ситуации, если стороны сделки после переговоров пришли к согласию, трудностей при расторжении соглашения о найме у них не возникнет. Обсудив все нюансы, арендодатель и арендатор должны составить соглашение, на основании которого и происходит расторжение представленной договоренности.

Возникновение сложностей допустимо в случае, когда один из участников правоотношений не желает осуществлять процедуру досрочного расторжения договора аренды. В представленном случае прекращение контрактных отношений происходит посредством обращения в судебную инстанцию.

Процедура расторжения

Вне зависимости от причин, согласно которым одна из сторон соглашения изъявила желание аннулировать данные правоотношения, процедура расторжения соглашения о найме жилой или нежилой недвижимости должна начинаться с оформления уведомления о прекращении контрактных отношений и его отправки второму участнику сделки. При получении обозначенного извещения, противоположная сторона договора аренды обязуется дать ответ в течение месяца.

После того как один из участников данных правоотношений направляет другому уведомление, в котором указывает о желании осуществить досрочную процедуру расторжения договора аренда, события могут развиваться по-разному.

Существует четыре варианта развития событий:

• Сторона, которая получила уведомление о расторжении соглашения о найм,  учла обозначенные в извещении сведения и указала период времени, в течение которого замечания будут устранены во избежание аннулирования соглашения;
• Ответчик соглашается на досрочное расторжение договор аренды;
• Лицо, получившее уведомление, составляет ответное обращение, в котором данная ситуация описана так, как он ее видит. Помимо этого ответчик должен приложить к заявлению документы, доказывающие его слова;
• Ответчик никак не реагирует на уведомление о расторжении договора аренды — игнорирует обращение и не предпринимает шагов для исправления замечаний.

Для исключения взаимных претензий арендодатель и арендатор должны действовать согласно законодательным актам Российской Федерации и обозначенным условиям в договоре аренде. В случае нарушения договоренности или положений нормативно-правовых актов РФ, потерпевшая сторона имеет право направить в судебную инстанцию исковое заявление.

По соглашению сторон

Наиболее удобным и легким способом расторжения договора аренды является оформление соглашения, которое подтвердит обоюдное согласие арендатора и арендодателя.

При аннулировании представленных контрактных отношений по соглашению сторон, следует учесть несколько особенностей:

• Если арендодатель и арендатор пришли к обоюдному согласию о расторжении договора аренды, им необходимо оформить специальное соглашение и обозначить в нем все нюансы прекращения правовых отношений;
• Представленное соглашение в обязательном порядке оформляется в письменном виде;
• После того как арендодатель и арендатор заключили и подписали обозначенный документ, происходит автоматическое расторжение договора аренды. Необходимо отметить, что прекращение действия контракта может произойти и в обозначенное в соглашении время. К примеру, соглашение было составлено 29 ноября 2018 года, а расторжение договора аренды произойдет только 15 декабря 2018 года;
• Анализируя практику большинства судебных инстанций, если происходит расторжение договора аренды собственности по соглашению сторон, документ следует зарегистрировать в Росреестре.

Соглашение о расторжении договора аренды должно содержать следующую информацию:

• Фамилия, имя и отчество арендодателя, а также его контактные данные;
• Личные и контактные сведения арендатора;
• Банковские данные участников сделки;
• Порядковый номер документа;
• Дата расторжения договора аренды;
• Период времени, в течение которого собственность будет возвращена арендодателю. Делается это посредством акта приема-передачи;
• Обозначается наличие или отсутствие обоюдных претензий;
• В завершении соглашения указывается дата и место его оформления, а также ставятся подписи арендодателя и арендатора.

Скачать образец

Представленное соглашение помогает обозначить отсутствуют ли у арендодателя и арендатора взаимные претензии, либо наоборот установить сумму денежного долга арендатора по арендной плате и указать сроки предоставления денег арендодателю.

По инициативе арендодателя

Согласно 619 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендодатель имеет право на расторжение договора аренды по собственной инициативе. Физическое или юридическое лицо, предоставляющее в аренду свою собственность, вправе аннулировать представленное соглашение только при наличии оснований, обозначенных в положениях законодательства РФ.

Основания для расторжения договора аренды по желанию арендодателя:

• Если гражданин применял переданную ему в аренду собственность не по назначению, нарушая этим пункты договора;
• Если при использовании переданной арендатору недвижимости он значительно ухудшил ее состояние;
• Если арендатор нарушает положения договора аренды, в котором обозначены сроки и сумма платы за использование собственности. В случае неуплаты аренды на протяжении двух месяцев, арендодатель имеет право осуществить расторжение договора аренды по собственному желанию;
• Если арендатор не выполнил условие контракта о ремонте переданной ему по договору аренды собственности. Выполнить обозначенное условие необходимо в установленные в документе сроки.

В первой ситуации, чтобы арендодатель смог определить, насколько серьезным является нарушение арендатора, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Те правонарушения, из-за которых арендодатель понес определенные убытки или на которые он не рассчитывал при заключении контракта, будут считаться существенными.

Во второй ситуации, нарушение будет считаться существенным в том случае, если гражданин, получивший по договору аренды собственность, нанес серьезный вред недвижимости или им была осуществлена значительная перепланировка имущества, которая не была оговорена с арендодателем.

В третьем случае договор всегда содержит информацию о способе и сроках оплаты аренды. Если гражданин, получивший в пользование собственность, неоднократно нарушал указанные условия, арендодатель имеет право осуществить расторжение договора аренды досрочно и по собственной инициативе.

В четвертой ситуации, период для реализации капитального ремонта недвижимости оговаривается и обозначается при заключении договора аренды. Если же соответствующий период времени не представлен в контракте, арендатор обязан проводить ремонт собственности в разумные сроки, которые установлены нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Помимо вышеобозначенных ситуаций, согласно первому пункту статьи под номером 451 Гражданского кодекса РФ, основанием для досрочного расторжения контракта путем судебных разбирательств может послужить факт изменения обстоятельств, в соответствии с которыми был заключен договор аренды.

Необходимо отметить, что если арендодатель и арендатор не пришли к единому мнению согласно досрочного расторжения договора аренды, перед тем как направлять исковое заявление в судебное учреждение необходимо попытаться урегулировать вопрос досудебным способом.

Расторжение документа по желанию арендатора

При оформлении договора арендатор имеет право потребовать включить в соглашение пункты, в соответствии с которыми он сможет инициировать процесс досрочного расторжения договора аренды недвижимости по собственной инициативе. Если же соглашение не содержит представленных условий или лицо, получившее в пользование собственность желает аннулировать контракт на основании иных причин, которые не обозначенные в документе, он имеет право сделать это двумя способами: получить согласие арендатора или направить в судебное учреждение исковое заявление о расторжении договора аренды.

Основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

• Если после того как был заключен соответствующий контракт арендодатель предоставил гражданину в пользование другую собственность, не ту, которую он должен был передать согласно пунктам соглашения;
• Если действия арендодателя не позволяют лицу пользоваться переданной ему недвижимостью так, как обозначено в положениях договора аренды или по назначению собственности;
• Наймодатель предоставил арендатору собственность ненадлежащего качества, в результате чего лицо не может эксплуатировать недвижимость по ее назначению. Необходимо отметить, что арендатор должен доказать, что данные недостатки не были оговорены при заключении контракта;
• Соглашение содержит пункты, в которых обозначено, что арендодатель обязан проводить капитальный ремонт собственности в определенное время, но он не выполняет указанные условия;
• Если переданная в аренду собственность стала непригодна для дальнейшего использования по причинам, которые не зависят от воли сторон сделки. В представленном случае арендатор не несет ответственность перед арендодателем.

Уведомление

Условие о том, что одной из сторон необходимо уведомлять другую о желании осуществить процесс расторжения договора аренды следует обговорить заранее, при оформлении контракта. Нормы законодательства РФ не предусматривают унифицированной формы обозначенного уведомления. По указанной причине извещение составляется в свободной форме. При этом требуется учитывать установленные законодательством нормы и условия оформления.

Уведомление, составленное в письменном виде, необходимо в следующих случаях:

• Если договор аренды был заключен на неустановленный период времени;
• Контракт содержит пункт, в котором указывается, что договор аренды может быть автоматически продлен;
• Одна из сторон сделки отказывается исполнять условия договора аренды.

Нормы законодательства Российской Федерации не предусматривают типовой формы данного уведомления. По представленной причине оформляется извещение о расторжении соглашения о найме в свободной форме.

Несмотря на это, требуется придерживаться следующей структуры:

• Фамилия, имя и отчество арендатора, а также его контактные данные;
• Личные и контактные сведения арендодателя;
• Наименование документа;
• В основной части уведомления о расторжении соглашения о найме обозначается причина аннулирования контракта;
• Требование по расторжению — погашение задолженности, возмещение денежных убытков, возвращение недвижимости;
• Дата расторжения договора аренды;
• Период времени, в течение которого другая сторона сделки должна ответить на сообщение;
• Перечень прилагаемых документов — письменно зафиксированные показания свидетелей о нарушениях; акты, подтверждающие неуплату;
• В завершении уведомления о расторжении договора аренды указывается дата оформления и подпись заявителя.

Скачать образец

Факт получения уведомления расторжения контракта в обязательном порядке должен быть зафиксирован, посредством подписи получателя.

Как расторгнуть договор аренды через суд?

Процесс расторжения договора аренды осуществляется при помощи судебной инстанции в следующих случаях:

• Если собственность арендодателя невозможно далее эксплуатировать. Причиной этому может стать непредвиденная ситуация, в чем нет вины арендатора;
• Арендодатель отказывается реализовать капитальный ремонт недвижимости. В представленном случае обозначенный факт должен быть указан в контракте;
• Одна из сторон сделки отказывается передавать собственность;
• Если арендодатель предоставляет лицу недвижимость с недостатками, которые не обозначены в положениях договора аренды.

Если процесс расторжения договора аренды осуществляется через судебную инстанцию, то для начала, согласно нормам законодательства Российской Федерации, заявитель обязан заплатить государственную пошлину. После этого оформляется исковое заявление, в котором указываются основания для подачи иска.

Исковое заявление направляется в областное судебное учреждение по месту регистрации ответчика. К иску в обязательном порядке прилагается документация, которая подтвердит факт нарушения договорных обязательств. В обязательном порядке необходимо сделать ссылки на нормативно-правовые акты Российской Федерации, которые доказывают правонарушения со стороны другого участника соглашения.

Исковое заявление

Направить исковое заявление в судебное учреждение имеет право каждая из сторон сделки. Так как положения законодательных актов РФ не содержат унифицированной формы иска в данном случае, то он составляется в свободной форме на листе формата А4. Несмотря на это, при оформлении искового заявления целесообразно придерживаться делового стиля изложения. Все факты, которые представляются в документе, должны быть написаны последовательно и обоснованно.

Исковое заявление о расторжении договора аренды должно содержать следующие сведения:

• Наименование и адрес судебного учреждения;
• Фамилия, имя и отчество заявителя, а также его контактные сведения;
• Фамилия, имя и отчество ответчика, а также его контактные данные;
• Основание для направления искового заявления в судебную инстанцию;
• Список документов, подтверждающих факт правонарушения договорных обязательств;
• В завершении составления искового заявления указывается дата его оформления, а также ставится подпись заявителя.

Скачать образец

Необходимо отметить, что доказательством того, что заявитель пытался решить вопрос досудебным способом является подписанное ответчиком уведомление о расторжении договора аренды. Этот документ будет свидетельствовать о том, что он не принял никаких мер для урегулирования конфликта.