Каждый хотя бы раз в жизни подписывал договор аренды квартиры. В наши дни все чаще люди перед тем как покупать жилье, живут в съемных квартирах. Из-за этого появляется большое количество мошенников, поэтому стороны стали больше интересоваться составлением договора аренды.
Стороны соглашения
Если смотреть на ситуацию строго, то договор аренды квартиры должен составлять каждый, кто ее сдает или снимает. Даже если сторона сдает квартиру безвозмездно своим родственникам, друзьям или знакомым, стоит задуматься о том, чтобы составить договор безвозмездного найма жилья. При помощи такого документа арендодатель сможет контролировать, кто должен платить за коммунальные услуги и каким образом распределяются обязанности по квартире.
Если квартирант снимает недвижимость и платит арендную плату, то тогда тем более стоит задуматься о составлении акта аренды. В арендном акте указывается стоимость и сроки арендной платы. В статье 162 Гражданского Кодекса Российской Федерации сказано о том, что без правильно составленного договора сторона, подавшая иск, не сможет выиграть дело. А в 674 статье указано, что документ аренды обязательно должен быть составлен, если сделка составляется между юридическими и физическими лицами и если между сторонами оформляется сделка на сумму свыше 10000 рублей.
Правила оформления договора аренды квартиры
В Гражданском Кодексе предусмотрены определенные требования, которые должны содержаться в документе аренды жилья. При отсутствии этих требований договор не считается заключенным и является просто бумагой.
Особенности составления договора найма:
- Обязательное указание личностей и реквизитов удостоверений сторон в документе;
- Описание собственности, с указанием отличительных признаков жилья, адреса и т. д.;
- Точная сумма арендной платы и срок ее выплаты. Отсутствие суммы и срока в акте указывает на то, что стороны составили акт безвозмездного найма квартиры.
Законодательством не указано точно, как оформляется документ аренды, но на практике сложились определенные условия составления.
Содержание договора аренды квартиры:
- Название договора. Часто пишут «Договор аренды жилого помещения», но с юридической точки зрения правильней будет «Договор найма жилого помещения». Однако оба варианта считаются правильными. Тут же указываются место и дата заключения документа, ФИО сторон или наименование организаций и расшифровка сокращений, которые будут указываться далее в акте;
- Характеристика жилья, которое сдается в аренду. Здесь важна полнота информации, кроме адреса следует указать площадь квартиры, кадастровый номер. В этом пункте указываются документы, позволяющие хозяину собственности сдавать его в аренду;
- Размер оплаты арендатором;
- Права, обязанности и ответственность сторон;
- Сроки аренды и сроки арендной платы. Если срок аренды отсутствует, то он автоматически признается длительностью на 5 лет;
- Подписи сторон с расшифровкой.
Структура договора является примерным образцом, при составлении используются индивидуальные данные.
Скачать образец договора аренды квартиры можно по ссылке.
Между физическими лицами
Собственнику квартиры следует проверить паспорта арендаторов и снять с них ксерокопии. Также арендодателю следует знать, что до окончания срока он не может выгнать квартирантов необоснованно. Необоснованное выселение — повод для съемщика обратиться с иском в суд. Для избежания неприятных последствий, квартиру нужно проверить в Росреестре, чтобы понять, сколько человек прописано в ней и кому она принадлежит. Перед вселением арендатору лучше проверить предыдущие квитанции об оплате коммунальных платежей. При передаче владельцу предоплаты необходимо потребовать расписку.
В целом договор аренды квартиры между физическими лицами оформляется так, как указано выше в статье.
Отличается только то, что указываются личные данные сторон:
- ФИО, место и дата рождения;
- Полные данные паспорта или другого удостоверяющего документа;
- Адрес постоянной регистрации и адрес фактического места жительства.
Договор найма жилья между физическими лицами не обязательно заверять у нотариуса, однако для полной формальности документа стоит это сделать.
Между физическим лицом и юридическим лицом
Если юридическое лицо снимает жилье у физического лица, то акт аренды составляется обязательно. Юридические лица имеют право использовать жилые помещения только для проживания в них граждан. При нарушении этого правила вступает в силу Жилищный кодекс, в соответствии с которым использование жилых помещений не в предназначенных для этого целях запрещается.
Самый распространенный вопрос, можно ли составить договор аренды квартиры между физическим лицом и юридическим лицом так, чтобы открыть там офис? Офис — это помещение от организации, компании или предпринимателя, в котором ведется предпринимательская деятельность. В связи с Жилищным кодексом РФ, как было указано выше, офис можно разместить только в нежилом помещении. Поэтому если юридическое лицо арендует квартиру под офис, то, с согласия собственника, необходимо перевести ее в категорию нежилого помещения.
С залогом
Арендодатель при оформлении договора найма жилья арендатором идет на определенные риски. Невозможно угадать какими будут квартиранты. Чтобы предотвратить порчу имущества, находящегося в собственности сдающего, просится залог, который покроет расходы на восстановление испорченного имущества, если нарушение состоялось по вине арендатора.
Информацию о залоге можно написать в самом документе об аренде, можно также и в дополнительном соглашении, прилагающемся к основным бумагам. Сумма залога оговаривается между сторонами, обычно она составляет от 50% до 100% от суммы месячной оплаты аренды. Если арендатор не оплатил месячную сумму, то залог автоматически оплачивается в счет долга. Договор аренды квартиры с залогом составляется также, как обычный акт аренды, но в нем описывается сумма залога и за что он будет оплачен в случаях нарушения.
С мебелью и бытовой техникой
Если в квартире, которую собираются снимать квартиранты, есть мебель и бытовая техника, то кроме основного договора аренды составляется соглашение. В акте приема и передачи имущества подробно описывается вся бытовая техника, мебель, сантехника, что находится в квартире.
Во время приема жилья арендатор должен проверить всю находящуюся в квартире мебель и технику и сравнить с ее описанием в акте приема-передачи. В документе должны быть указаны все недостатки, повреждения и неисправности. При подписании договора аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой, съемщик берет на себя материальную ответственность за имущество владельца.
С последующим выкупом
Согласно Гражданскому Кодексу РФ, если арендатор хочет выкупить у владельца квартиру, то это указывается в договоре. Стороны могут указать, что жилье по прошествии срока договора, переходит во владение к съемщику, либо арендатор может выкупить квартиру по определенной сумме до окончания срока аренды.
При этом важно знать, что формулировка договора аренды квартиры с последующим выкупом не должна трактоваться двояко, быть максимально точной и подробной. Нужно подробно описать что произойдет с имуществом, находящимся в помещениях, при покупке жилья арендатором. Предусмотреть стоит и цену выкупа, будет ли она совмещать оплаченную за прожитое время аренду или это будет совсем иная сумма. Все это обговаривается сторонами и вносится в акт аренды.
Дополнительные документы
После заключения договора его нужно зарегистрировать в исполкоме или в ЖЭСе. Регистрировать документ нужно перед тем, как жилье фактически перейдет в пользование съемщика. Но перед регистрацией акт необходимо оформить и заключить.
Список документов, необходимый для оформления договора аренды квартиры:
- Бумаги, подтверждающие права владельца квартиры на собственность и его паспорт;
- При наличии — домовая книга;
- Письменное согласие всех прописанных в квартире граждан и владельцев жилья;
- Написанный договор найма жилья.
После составления, оформления и регистрации документов нужно зарегистрироваться в качестве налогоплательщика.
Список документов для регистрации:
- Паспорт владельца;
- Копии договора аренды в трех экземплярах;
- Технический паспорт на жилье;
- При необходимости, согласие всех проживающих в квартире членов семьи;
- Выписка из ЖЭСа о всех прописанных в квартире гражданах.
Следует делать копии документов и в органы предоставлять именно копии, а не оригиналы.
Срок действия и оплата
Условия оплаты по договору найма недвижимости подробно прописываются в самом документе, включая ежемесячную оплату, сроки ежемесячной оплаты, действия при возникновении штрафа или долга и порядок расчета. Если в снимаемой квартире ухудшились условия проживания по причинам, не зависящим от арендатора, то он вправе требовать от арендодателя уменьшения оплаты за съем.
Срок аренды варьируется от краткосрочного (до 1 года) до долгосрочного (от 1 года до 5 лет). Долгосрочный договор обязателен для государственной регистрации.
Отличия срока действия договора аренды квартиры:
- Наниматель не имеет права подселять временных или постоянных граждан при краткосрочном договоре;
- Арендатор не сможет сдавать квартиру в поднаем при краткосрочном договоре;
- Съемщик не будет иметь преимуществ в продлении срока аренды при краткосрочном договоре.
Эти отличия действуют только при отсутствии пунктов о них в документе аренды жилья.
Регистрация
Если договор аренды квартиры заключен на срок более одного года или если одна из сторон является юридическим лицом, то государственная регистрация акта обязательна.
Список документов, требуемый для регистрации договора аренды квартиры:
- Договор аренды с копиями в трех экземплярах;
- Все документы, устанавливающие права на собственность владельца квартиры;
- Все БТИ документы;
- Паспорт физического лица или учредительные документы юридического лица (арендатор);
- Паспорт или учредительные документы (арендодатель);
- Согласие других собственников квартиры;
- Заверение нотариуса;
- Квитанции об уплате госпошлины.
Документы регистрируются в исполнительном комитете района или в Жилищно-эксплуатационной Службе.
Облагается ли налогом?
Сдача квартиры в аренду и отказ от оплаты налогов государству считается нарушением закона. Уклонение от налогов при сдаче недвижимости в наем приводит к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ. Это означает, что владелец может понести наказание в виде штрафа в размере от 100 до 300 тысяч рублей.
Для соблюдения закона, после оформления договора аренды, арендодателю нужно обратиться за регистрацией в качестве налогоплательщика и принести все необходимые документы, указанные в статье выше. Налог НДФЛ составляет 13% от ежемесячной суммы. Если лицо сдающее является индивидуальным предпринимателем, то налог составляет 6% от ежемесячной суммы оплаты.
Порядок расторжения
При смене наймодателя или смерти владельца, когда недвижимость переходит к его наследнику, акт аренды не меняется, меняется только собственник. Если арендатор хочет разорвать договор раньше срока, по закону он должен предупредить сдающего жилье за 3 месяца до выезда из квартиры.
Основания для досрочного расторжения договора найма квартиры:
- Квартиросъемщик нанес вред имуществу или квартире владельца;
- Задолженность по выплате или отказ от оплаты больше, чем два раза подряд;
- Нарушение условий договора одной из сторон;
- При указании в договоре лица, обязующегося сделать ремонт и сроки ремонта, при невыполнении этого условия, контракт может быть расторгнут;
- Условия проживания в квартире оказались не теми, что были описаны арендатору;
- В указанный срок нанимателю не были переданы ключи от жилья.
Другие условия для расторжения акта аренды квартиры могут быть использованы, если указывались при составлении и оформлении документа.
