Договор долевой купли-продажи квартиры оформляется, когда планируется покупка доли квартиры. В документе прописывается размер части квартиры каждого собственника. Размер определяется при составлении акта сторонами, формируется соглашение или определяется при помощи законодательства. И если размер не определен, то доли делятся на равные по размеру, площади и стоимости и выделяются каждому владельцу.
Законодательная база
Стороны заинтересованы в успешности сделки, а успех зависит от качества составления и оформления договора. Он должен соответствовать законодательству РФ и тогда его не смогут оспорить другие стороны сделки. Регулируются и регламентируются такие договора Жилищным Кодексом РФ, Гражданским Кодексом Российской Федерации и некоторыми Правительственными поправками.
Перед оформлением и подписанием документа рекомендуется изучить, какие законодательные акты регулируют этот вопрос. Из Гражданского Кодекса РФ рекомендуется первым делом просмотреть и изучить статьи 454, 549, 558, а из Жилищного Кодекса РФ статьи 37 и 38. В статьях прописываются особенности договора купли-продажи недвижимости и жилого помещения, квартиры, а также каким образом определяется количество долей на квартире и особенности покупки доли. Правоотношения всех собственников квартиры регулируются статьей 246 ГК РФ, где сказано, что каждый собственник имеет право требовать, чтобы его часть была соразмерна остальным частям жилья. Если выполнить это невозможно, то он может требовать компенсации.
Правила составления
Договор долевой купли-продажи похож на обычное соглашение, но должен иметь дополнительные пункты — описание частей квартиры, размер и т. д.
Правила оформления договора долевой купли-продажи квартиры:
- В документе обязательно должно присутствовать описание квартиры, ее адрес, кадастровый номер, выписка из домовой книги, технический паспорт, но важнейшая информация — это описание самой доли. Площадь, указание дефектов или повреждений, описание имущества;
- Акт составляется в письменной форме, в произвольном порядке, от руки или напечатанный на компьютере, в двух экземплярах для каждой из сторон. По желанию продавца и покупателя, договор можно заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре (после 1 марта 2013 года регистрация договора купли-продажи доли не обязательна). Если стороны пожелают провести заверение и регистрацию, то им понадобится еще один экземпляр акта;
- В документе указывается полный список жильцов квартиры и других собственников долей, с их площадью. Покупателю рекомендуется взять письменное согласие от других владельцев о его покупке;
- Существенным условием является оформление цены в договоре и составление акта приема-передачи доли в собственность после покупки;
- Для того чтобы договор был действительным, стороны обязательно соблюдают требование закона о преимущественном праве покупки доли остальными участниками собственности.
Другие собственники долей квартиры имеют право первыми выкупить остальные продающиеся доли жилья.
Образец договора
Важнейшим моментом, который нужно указать в соглашении о приобретении части жилья, является оформление полного списка других владельцев долей. Необходимо зафиксировать размеры долей других собственников и составить список их данных.
Содержание договора долевой купли-продажи квартиры:
- В начале документа описывается место и дата (цифрами и прописью) его составления и подписания, составляются личные паспортные данные участников сделки;
- В пункте номер один описывается предмет договора, указываются размеры доли, площадь, адрес квартиры, ее регистрационные данные и информация о других долях и их владельцах;
- Во втором положении акта расписывается цена и по какому порядку будет производится оплата. Также тут указывается вся информация о залоге, рассрочке, коммунальных платежах, задолженностях по квартире и т. д.;
- В третьем пункте описывается акт приема-передачи, используют ли его в данном случае стороны, информация из акта и как будет происходить передача собственности;
- В четвертом положении договора прописывается каждое право и обязанность покупатели и каждое право и обязанность продавца. Чем более подробная информация будет оформлена в этом пункте, тем проще сторонам будет сотрудничать;
- В пунктах номер пять и шесть составляется ответственность сторон при нарушении условий акта и каким образом акт можно расторгнуть;
- В седьмом и восьмом пунктах стороны вписывают способы разрешения споров и конфликтов без обращения в суд и указывают ситуации непреодолимой силы, за которые никто не будет нести ответственности;
- В конце документа стороны вписывают дополнительные положения и заключения, список прилагающихся документов, свои адреса, реквизиты и подписи.
Скачать образец договора можно по ссылке.
Регистрация договора
Перед тем как выставлять на продажу свою долю квартиры, продавец обязан в письменной форме уведомить всех остальных собственников других долей этой квартиры о продаже. Собственники остальных долей имеют право в первую очередь претендовать на покупку, перед тем как появится третье лицо.
1 марта 2013 года вышел закон о том, что регистрация в Росреестре договора купли-продажи доли квартиры не обязательна. Но если стороны все же решили законно оформить документы, то для этого договор сначала нужно заверить у нотариуса.
Документы, необходимые для регистрации договора долевой купли-продажи квартиры:
- Сторонам нужна будет справка из домоуправления о том, сколько человек прописано в квартире;
- Основной договор купли-продажи доли с прикрепленным к нему актом приема-передачи;
- Справки из ЖЭКа об отсутствии у прежних владельцев задолженностей;
- Если в сделке принимают участие несовершеннолетние граждане, то нужно будет разрешение от органов опеки и попечительства;
- Все правоустанавливающие документы на жилье и письменные соглашения с другими владельцами долей;
- Заверение нотариуса;
- Паспорта сторон сделки.
К нотариусу для заверения можно принести только основной договор, паспорта и соглашения с другими владельцами долей квартиры.
