Чтобы избежать недобросовестности покупателей или продавцов перед заключением основного документа купли-продажи, стороны обычно на время переговоров составляют и подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры. При помощи этого документа стороны дают друг другу гарантии о выполнении условий, будущем подписании основного договора и о том, что не будут искать других покупателей или продавцов.
Условия
В предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком вносится неизменная информация. К такой информации относится цена, описание квартиры, ее характеристика и параметры (почти как в случае с земельным участком, описанном тут).
Такой договор необходим в случаях, если:
- Клиент не имеет на руках нужной денежной суммы для оплаты квартиры сразу;
- Когда осуществляется составление и оформление договора и происходит главный момент сделки — подписание, одна из сторон отсутствует. В таких случаях можно составить предварительный договор;
- Продавец не имеет на руках весь нужный пакет документов для продажи.
Регулируется акт такого типа статьей 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Задаток определяется статьей 380 Гражданского Кодекса РФ, согласно ей, задаток — это сумма денег, выдаваемая продавцу для заверения будущей оплаты всей суммы и обеспечения исполнения обязательств сделки. Если стороны решили воспользоваться задатком, то информация о нем обязательно должна быть включена в письменный основной договор. Если предварительный договор аннулируется по каким-либо причинам, задаток возвращается к покупателю.
Требования к оформлению
Чтобы в будущем избежать проблем и конфликтов, стороны обязаны обговорить условия сделки и по желанию составить предварительный акт. Этот документ имеет определенные нюансы.
Правила составления предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком:
- В документе отражается правоспособность граждан и их дееспособность;
- В акте также прописываются другие владельцы долей квартиры и отсутствие третьих лиц, которым принадлежит право собственности на это жилье;
- Одним из важнейших пунктов является цена. Прописывается график выплат, полная стоимость недвижимости, сумма задатка, при каких обстоятельствах его можно вернуть, какими способами будет оплачиваться квартира и т. д.;
- Как дополнительные условия и требования стороны вносят в договор информацию о том, кто будет вести и оплачивать расходы по составлению и регистрации основного договора.
Главным отличием предварительного документа от основного считает то, что предварительный не нужно регистрировать в органах. В предварительном акте может отсутствовать информация о его расторжении, в таких случаях сторона может в любой момент его аннулировать. Но бывают ситуации, когда невыполнение обязательств влечет за собой иск в суд. Заверять нотариально договор не обязательно, но стороны обычно делают для собственной уверенности. Оформляется он письменно, от руки или на компьютере. Все другие важные условия, не внесенные в приложения акта, регулируются Законодательством Российской Федерации.
Образец договора
Важный нюанс — употребление слова «задаток», а не «аванс». С юридической точки зрения, это два совершенно разных слова. Расторжение договора с авансом не повлечет за собой никаких штрафов для обеих сторон, что нельзя сказать о договоре с задатком.
Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком:
- В начале документа прописывается вся информация о нем, название, дата цифрами и прописными буквами, место подписания. Ниже информация о сторонах сделки, включая паспортные данные. Если одна из сторон — юридическое лицо, то понадобится информация о должности, название фирмы и т. д.;
- Затем описывается предмет договора, полная его характеристика. Адрес квартиры, площадь, технические характеристики, наличие дефектов или повреждений, описание и т. д.;
- Полная стоимость жилья цифрами и прописными буквами, включая информацию о способах оплаты и задатке. При помощи положений этого акта, сторона не сможет в будущем неожиданно изменить цену;
- Оформляются сроки действия предварительного документа, сроки задатка и выплаты оставшейся части денежной суммы, устанавливаются сроки основного договора купли-продажи;
- Отдельно прописывается вся информация о задатке, обычно он измеряется в сумме не большей, чем 10% от полной стоимости жилья;
- В конце акта составляются все дополнительные условия, требования и положения. К примеру, покупатель может написать, что за ним сохраняется пользование телефонным номером, записанным в этой квартире или что продавец обязан сделать косметический ремонт перед подписанием основного документа и т. д. Затем стороны расписываются и записывают расшифровки подписей.
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком можно по ссылке.
Права и обязанности сторон
Права и обязанности продавца и покупателя тщательно регулируются сторонами заранее и обязательно прописываются подробно в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Обязательно предусматривается, какая ответственность ляжет на каждую сторону за срыв сделки. Продавец или покупатель будут нести наказание в виде штрафов или возмещения убытков при срыве сроков, ложном описании жилья, специальной порчи квартиры или имущества, передачу информации третьим лицам, которые могут сорвать сделку или нанести вред другой стороне, невыполнении главного обязательства о купле или продаже квартиры.
Соответственно написанному выше, стороны обязуются:
- Не наносить вред недвижимости или имуществу, находящемуся внутри и подлежащему продаже;
- Не продавать и не арендовать жилье третьим лицам;
- Заключить основной договор, для продавца — продать квартиру, для покупателя — купить ее;
- Выполнить все условия предварительного акта в срок, при нарушении срока понести ответственность и выплатить описанный в документе штраф и оплатить расходы на убытки другой стороны;
- Для покупателя передать задаток продавцу, для продавца сохранить его до момента полной оплаты жилья.
Исключения — случаи непреодолимой тяжести или по-другому, форс-мажоры, при которых одна из сторон может нарушить свое обязательство и не понести за это наказание.
