Приобретение земельных участков или недвижимых объектов связано со значительными финансовыми затратами и подготовкой большого количества документов, что занимает много времени. Для того чтобы не потерять покупателя или продавца пока идут необходимые приготовления к сделке, между ними заключается предварительный договор купли-продажи.
Для чего необходим?
Предварительный договор купли-продажи служит гарантией того, что лица, участвующие в соглашении, выполнят взятые на себя обязательства по совершению сделки. Он не подразумевает заключение итоговой сделки, только предусматривает обязательства сторон оформить оговоренное соглашение.
Преимущества предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком в том, что кроме письменных обязательств, стороны обязаны будут выплачивать денежную компенсацию при нарушении его условий, что, соответственно, повышает гарантии будущей сделки. Задаток, согласно ст. 380 ГК РФ, выступает обеспечительной мерой, для составления соглашения в будущем.
При заключении договора, задаток будет выступать в качестве авансового платежа.
Если основное соглашение всё же не будет заключено, то с задатком поступают следующим образом:
- Если договор не будет заключён по вине потенциального покупателя, то задаток остаётся у продавца;
- Если договор будет сорван по вине продавца, то он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.
Правила оформления
Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком должен заключаться по тем же правилам, что и основное соглашение. Отличием будет только то, что его не нужно регистрировать в Росреестре, потому что предварительное соглашение не содержит условий перехода прав на владение территорией, а лишь намерение о заключении сделки.
При оформлении предварительного договора не лишним будет обратить внимание на следующие нюансы:
- Если земельный участок приобретается для сельскохозяйственных целей, то рекомендуется оговорить в договоре состояние почвы. Если качество почвы изменится, то по этой причине можно будет отказаться от сделки.
- Следует обратить внимание на наличие у продавца акта о согласовании границ земельного участка, что нет претендентов на территорию и всех устраивают существующие границы.
- Необходимо предусмотреть обязанность продавца сообщить об имеющихся совладельцах и спорах с местными властями. За сокрытие данной информации предусматриваются штрафные санкции.
- При предусмотрении риска случайной гибели одной из сторон, обязанности по заключению сделки можно передать наследникам.
- Необходимо учесть ограничения на использование земли. Предназначается участок для жилищной застройки, промышленного или сельскохозяйственного использования.
Образец договора
Содержание предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком ничем не отличается от конечного соглашения.
Основные условия предварительного соглашения:
- Информация о сторонах сделки, с указанием паспортных данных и места регистрации;
- Предмет соглашения. Подробно описывается приобретаемый участок, указываются данные из кадастровой книги и документы, удостоверяющие право владения продавца землёй;
- Стоимость участка, порядок расчётов и размер задатка;
- Сроки, в которые должна быть заключена основная сделка;
- Права и обязанности сторон;
- Ответственность сторон;
- Обстоятельства непреодолимой силы;
- Условия расторжения договора;
- Дополнительные условия и порядок вступления договора в силу;
- Подписи сторон сделки.
Скачать образец предварительного соглашения
Предварительный договор составляется в письменной форме, по одному экземпляру для каждой стороны. Нотариальная заверка для предварительного соглашения не требуется.
Права и обязанности сторон
Права и обязанности продавца и покупателя прописываются в предварительном договоре в зависимости от обстоятельств. Обязательными положениями должны быть:
- Обязательства сторон заключить основной договор на прописанных условиях;
- Права сторон расторгнуть предварительное соглашение при уплате штрафных санкций и выплат по задатку;
- Продавец обязуется подготовить все документы для установления законности границ участка и права собственности, а также берёт на себя все расходы, связанные с этим.
- Покупатель обязуется внести сумму задатка, предусмотренную договором, а также соблюдать все условия, прописанные в параграфе стоимости и порядка оплаты.
Перечень прав и обязанностей сторон может быть дополнен по необходимости, на усмотрение сторон. При этом дополнительные условия не должны нарушать действующее законодательство РФ и ущемлять права граждан.
Несоблюдение условий предварительного соглашения влечёт за собой ответственность сторон, с возмещением убытков, которая прописывается в соответствующем разделе соглашения. При возникновении споров и разногласий, стороны вправе обратиться в судебные инстанции для разрешения конфликта.
