Как оформить договор лизинга недвижимого имущества?

В процессе ведения профессиональной деятельности граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели не всегда обладают дополнительными финансовыми ресурсами для приобретения дополнительного оборудования, транспортного средства или недвижимости. Основываясь на содержании гражданского законодательства РФ указанные лица располагают правом заключать лизинговые сделки посредством подписания соответствующего соглашения. Заключение договора лизинга позволяет приобрести в аренду необходимые предметы для использования на определенный период времени за отдельное вознаграждение. Ознакомиться с тонкостями процедуры и правилами оформления лизингового соглашения поможет представленная статья.

Особенности договора и порядок заключения

Договор лизинга недвижимого имущества предполагает под собой соглашение, оформленное в письменном виде, которое заключается с целью ведения инвестиционной деятельности. К характерным особенностям документа относятся:

• Имущество по договору лизинга предоставляется второй стороне в пользование на определенный период времени и за установленную участниками сделки арендную плату;
• Срок действия лизингового соглашения отмечается в содержании документа. По окончании установленного срока договорные отношения прекращаются. Однако, если лизингодатель и лизингополучатель намерены продолжить сотрудничество, допускается продление срока действия договора лизинга недвижимого имущества;
• Отличительной особенностью данного вида соглашений является возможность указания в тексте документа условия, согласно которому переданная в аренду недвижимость может быть приобретена в собственность арендатором. При этом владельцем недвижимого имущества вплоть до даты внесения заключительного платежа за его покупку продолжает оставаться лизингодатель.

В соответствии с содержанием ГК РФ, а именно статьей под номером 665, предметом лизинговой сделки могут выступать только имущественные объекты, в процессе использования которых они не будут полностью утрачены. Также требуется обратить внимание на тот факт, что лизингодатель обладает возможностью передать в аренду только те объекты, которые изначально были приобретены для заключения лизинговых сделок. Таким образом, в качестве предмета договора лизинга имеет право выступать и недвижимость.

Поскольку процесс передачи недвижимого имущества по договору лизинга и по договору аренды в некоторых аспектах совпадает, то сторонами лизингового соглашения выступают лизингодатель — лизингополучатель или арендатор — арендодатель. Вне зависимости от того какая пара слов будет использоваться в тексте договора лизинга недвижимого имущества, сделка будет считаться юридически действительной.

Порядок заключения сделки:

• Заинтересованное в приобретении недвижимого имущества по договору лизинга лицо, направляет заявку в компанию, которая занимается оформлением лизинговых сделок с недвижимостью. В письме подробно излагается информация, имеющая отношение к конкретному имуществу, в котором заинтересован заявитель;
• Представители компании рассматривают предложение заявителя и формируют письменный документ, в содержании которого отражается положительный или отрицательный ответ;
• Если лизинговая компания одобрила предложение заказчика, стороны приступают к переговорам, касающимся условий договора лизинга недвижимого имущества;
• Заключительной стадией становится этап подписания лизингового соглашения обоими участниками сделки.

Как составить?

Как уже отмечалось ранее, процедура приобретения недвижимого имущества по договору лизинга подразумевает под собой прохождение ряда этапов. Наиболее значимой стадией обозначенного процесса выступает этап проведения переговоров и согласования проекта лизингового соглашения. Это обусловлено тем, что именно утвержденный и подписанный вариант договора лизинга недвижимого имущества определяет условия дальнейшего взаимодействия сторон.

Правила составления договора не отличаются от стандартных. Это означает, что лизинговое соглашение оформляется в письменном виде, с указанием ключевых моментов сделки, а также в том количестве экземпляров, сколько сторон участвуют в сделке.

Обязательные пункты договора лизинга недвижимого имущества:

• Указание полных и официальных наименований компаний, которые являются участниками сделки. Если хотя бы одна из сторон лизингового соглашения является физическим лицом или индивидуальным предпринимателем, надлежит отметить персональные и контактные сведения о них;
• Личные сведения о лицах, которые представляют интересы сторон договора лизинга недвижимого имущества;
• Тщательное и подробное описание объекта лизинговой сделки. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, то следует указание месторасположения, типа недвижимости (жилое или нежилое помещение), общей площади объекта и дополнительные нюансы;
• Далее в договоре лизинга следует обозначение периода времени, в течение которого действует соглашение. Конкретный срок стороны сделки определяют после достижения обоюдного согласия.
• Помимо этого рекомендуется указать дату начиная с которой документ приобретает юридическую силу;
• Обязательно отмечается перечень прав и обязанностей арендатора и арендодателя;
• Важно более подробно описать параграф, касающийся условий условий, сроков и способа оплаты платежей за использование недвижимого имущества;
• Порядок передачи лизингового объекта. В этом пункте рекомендуется зафиксировать: сроки передачи — получения предмета договора лизинга, обязанности сторон, необходимость оформления акта приема — передачи недвижимого имущества;
• Отдельно стоит выделить вопрос о том, какое последует наказание в случае несоблюдения описанных в договоре лизинга условий. В большинстве лизинговых соглашений соответствующий вопрос обозначается в виде отдельного параграфа. Если в качестве меры наказания лизингодателя или лизингополучателя будет выбрано начисление пеней или наложение штрафных санкций, рекомендуется указать точный размер штрафа или проценты;
• В некоторых случаях участники сделки включают в содержание документа пункт, в котором описывают действия сторон и возможные последствия при наступлении непредвиденных ситуаций;
• Уточнение способов решения спорных ситуаций, включая и вариант, связанный с расторжением договора лизинга недвижимого имущества;
• В завершении документа повторно указываются реквизиты участников соглашения, а также ставится дата заключения и подписи сторон.

Скачать образец составления лизингового договора

С правом выкупа

Ключевой особенностью договора лизинга недвижимого имущества выступает именно возможность приобретения объекта по окончании срока действия соглашения. Данное условие в обязательном порядке должно быть прописано в тексте лизингового договора, если лизингодатель согласен на продажу предмета.

Право последующего выкупа недвижимого имущества отмечается в разделе договора лизинга под названием “Права и обязанности сторон”. Помимо соответствующего условия требуется указать размер выкупной цены, а также способы оплаты объекта. Например, участники договорных отношений имеют право указать выкупную стоимость в качестве отдельного вида платежа или предусмотреть возможность постепенной передачи денежных средств. В остальном порядок и правила оформления договора лизинга недвижимого имущества не отличатся от представленного варианта.

Скачать образец

Обязанности сторон сделки

Согласно договору лизинга недвижимого имущества после подписания соглашения в отношении каждой из сторон начинает действовать обязанность по соблюдению условий, прописанных в содержании документа. Перечень обязанностей применительно к лизингодателю и лизингополучателю определяется участниками сделки самостоятельно и путем компромисса. Далее будет представлен примерный список обязанностей, которые могут быть отмечены в тексте договора лизинга недвижимого имущества.

Обязанности лизингодателя:

• Предоставить предмет договора лизингодателю в установленный срок и в надлежащей качестве;
• Своевременное проведение ремонтных работ за счет средств арендодателя, если такое предусмотрено лизинговым соглашением;
• Приобрести и предоставить в аренду лизингополучателю недвижимое имущество у указанного продавца.

Обязанности лизингодателя:

• Использование предмета договора лизинга в целях ведения предпринимательской деятельности;
• Соблюдение правил эксплуатации недвижимого имущества. Если согласно лизинговому соглашению лизингополучатель несет ответственность за проведение ремонтных работ, то это входит в его прямые обязанности;
• По истечении периода действия договора лизинга возвратить объект в надлежащем состоянии или приобрести его в собственность;
• Своевременная оплата лизинговых платежей и в полном объеме;
• Информирование лизингодателя по вопросам, связанным с эксплуатацией недвижимости;
• Выплата неустойки в случае накопления задолженности.

Ответственность

Ответственность сторон договора лизинга недвижимого имущества определяется в соответствии с положениями гражданского права. Под обозначенным определением понимается назначение мер наказания в случае, если лизингодатель или лизингополучатель нарушили положения лизингового соглашения. Зачастую ответственность продавца имущества по договору лизинга и покупателя выражается в виде выплаты штрафных санкций или пени в процентном соотношении. Их размер устанавливается участниками договорных отношений по обоюдному согласию.

В тексте договора лизинга недвижимого имущества в разделе “Ответственность” может быть представлена следующая информация:

• Лизингодатель несет ответственность перед лизингополучателем за недостатки недвижимого имущества. Однако, это распространяется только на те случаи, когда недостатки имелись на момент оформления сделки и лизингополучатель был осведомлен о их существовании;
• Если в период действия договора лизинга арендатором был нанесен ущерб арендованной недвижимости, то лизингодатель обязуется возместить расходы на его восстановление;
• Владелец недвижимого имущества несет ответственность за претензии, которые могут быть высказаны третьими лицами, имеющими отношение к арендуемой собственности.

Как зарегистрировать договор?

Основываясь на содержании Федерального закона под номером 164, государственная регистрация договора лизинга требуется только в определенных законодательством ситуациях.

Зарегистрировать лизинговое соглашение надлежит в следующих случаях:

• Предметом договора выступает недвижимое имущество (вне зависимости от того к какой категории оно относится — жилое или нежилое);
• Если объектами лизингового соглашения являются не только движимая, но и недвижимая собственность. Например, гараж и автомобиль.

Поскольку в конкретной статье рассматривается вопрос оформления недвижимого имущества по договору лизинга, то на основании 164 ФЗ, документ подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение обозначенного действия свидетельствует о том, что договор не был подписан и не обладает юридической силой. Стоит обратить внимание на тот факт, что обязательной регистрации подлежит в том числе и соглашения, срок действия которых ограничивается периодом менее одного года.

Процедура регистрации договора лизинга недвижимого имущества регламентируется 122 Федеральным законом. Однако, вопрос о том, кто будет ответственен за регистрацию лизингового соглашения стороны решают самостоятельно и указывают это в тексте документа. Сторона ответственная за осуществление государственной регистрации обязана подготовить пакет необходимой документации и обратиться в уполномоченный орган, каким выступает Росреестр, а конкретнее его территориальное подразделение. Список документов не является стандартным, а определяется в зависимости от конкретного случая.

По общим правилам перечень документации следующий:

• Заполненная надлежащим образом форма заявления для регистрации договора лизинга недвижимого имущества;
• Лизинговое соглашение. В соответствии с положениями ФЗ под номером 122, документ предоставляется в количестве двух копий. Первый экземпляр договора лизинга вернется заявителю, а вторая копия документа будет прилагаться к делу;
• Кадастровый паспорт недвижимого имущества, арендуемого по договору лизинга;
• Паспорт заинтересованного в регистрации лица, если он является физическим лицом, индивидуальным предпринимателем или представителем юридического лица, который выступает в качестве участника сделки. Кроме того, гражданин, представляющий интересы юридического лица обязан приложить к списку документов доверенность;
• Учредительные акты, если регистрацию договора лизинга недвижимого имущества осуществляет предприятие или ИП;
• Квитанция, удостоверяющая уплату государственной пошлины.
• Если инициатор государственной регистрации предоставляет в Росреестр копии документов, они обязательно должны быть удостоверены нотариальным работником или печатью предприятия.
• Помимо сбора необходимого перечня документов, в обязанности лица входит оплата государственной пошлины. Ее размер для физических и юридических лиц отличается. В первой случае речь идет о сумме, равной 2 тысячам рублей, во втором о 22 тысячах рублей.

Порядок расторжения

Заключение договора лизинга недвижимого имущества предполагает под собой необходимость соблюдения обязанностей, возложенных на обоих участников сделки. Однако, нередко происходят ситуации, когда нарушение одной из сторон условий сделки, вынуждает другую прибегнуть к расторжению лизингового соглашения. Инициаторами такого действия могут стать как лизингополучатель, так и лизингодатель.

Законные основания для прекращения действия договора в одностороннем порядке могут быть различными. К примеру, неоднократное нарушение сроков оплаты арендных платежей, ухудшение состояния недвижимого имущества, отказ от осуществления ремонтных работ, сокрытие существенных недостатков объекта, нарушение сроков передачи имущества. При наличии хотя бы одной из представленных причин, лизингодатель или лизингополучатель располагают правом инициировать досрочное расторжение договора лизинга недвижимого имущества.

Порядок расторжения лизингового соглашения:

• Заинтересованная в реализации процедуры сторона оформляет письменное уведомление с целью оповещения другого участника сделки о своем намерении прекратить действие договора лизинга. Уведомление предоставляется на рассмотрение лично его составителем или путем направления заказного письма;
• Получатель уведомления не позднее десяти дней с момента получения извещения оформляет письменный ответ. Если не был соблюден установленный порядок, участник договоренности имеет право на этом этапе обратиться в судебный орган;
• Если стороны не имеют претензий по отношению друг к другу, заключается соглашение о расторжении договора лизинга и возврате недвижимого имущества. Содержание документа должно отражать намерения обоих участников сделки прекратить взаимодействие мирным путем;
• В обратной ситуации, при отсутствии компромисса по вопросу расторжения договора лизинга недвижимого имущества, заинтересованное в процессе лицо обладает правом обратиться в судебное учреждение. Процедура решения вопроса в судебном порядке предполагает под собой необходимость обращения в мировой или районный суд (в зависимости от цены искового заявления) и уплату госпошлины.