Субъект недвижимого имущества, находящийся в собственности, считается одной из главных материальных и имущественных ценностей. Купля-продажа объекта реализовывается, согласно общепринятым правилам, посредством оформления специализированного договора, который обладает высокой юридической значимостью для лиц, участвующих в сделке.
Законодательная база
Для того чтобы правильно продать или купить дом, необходимо обладать элементарными знаниями касательно порядка составления и исполнения договора. Процедура купли-продажи должна быть оформлена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, если стороны сделки не желают в дальнейшем отстаивать свои права в судебной инстанции.
Нормативные акты, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи:
- Земельный кодекс РФ;
- Налоговый кодекс РФ;
- 7 параграф 30 главы Гражданского кодекса (статьи 549 — 559);
- Общефедеральный закон РФ № 122 «О государственном регистрировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с положениями действующего законодательства России, по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность дом, земельный участок, квартиру, гараж или любое другое недвижимое имущество, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять собственность и оплатить за него оговоренную сторонами цену.
Оформление договора
Участниками договора купли-продажи дома являются продавец и потенциальный покупатель. Продавцом субъекта недвижимого имущества выступает его полноправный собственник или уполномоченное им лицо, к примеру, если купля-продажа дома осуществляется по нотариально заверенной генеральной доверенности, покупателем же может являться любой гражданин.
До начала 1998 года нотариальное заверение договоров купли-продажи с имуществом являлось обязательной процедурой. Однако после того, как законодательством РФ был разработан Федеральный закон о государственном регистрировании недвижимости, соответствующее требование было отменено. Договор может быть заверен у нотариуса по обоюдному соглашению сторон, но отсутствие удостоверения больше не влечет к его недействительности (статья 163 ГК РФ).
Оформляется соглашение купли или продажи дома посредством обращения в специальную государственную службу — Росреестр, которая отвечает за процедуру регистрации имущества на его новых собственников. Стоимость заключения документа напрямую будет зависеть от формы составленного соглашения. Если договор оформлен в простой письменной не по нотариально заверенной форме, оплатить необходимо будет только государственную пошлину, размер которой будет варьироваться от 2 000 до 6 000 тысяч рублей. Сделка, заключенная с помощью нотариуса, будет стоить дороже. Сотрудник нотариальной конторы будет взимать тариф, регламентированный законодательными актами РФ. Размер дополнительной государственной пошлины регулируется положениями НК РФ «Основы законодательства нотариата».
Нотариальный тариф зависит от общей стоимости договора купли-продажи дома:
- до 1 000 000 рублей тариф будет составлять 1% от суммы сделки;
- от 1 000 000 до 10 миллионов — 0,75% от общей суммы;
- более 10 миллионов рублей — 0,5% от общей оценочной стоимости сделки.
Кроме обязательной пошлины, денежная плата также будет взиматься и за услуги, касающиеся законодательных и технических аспектов оформления договора. В зависимости от индивидуальных особенностей, процедура составления соглашения купли-продажи может несколько различаться.
Как составить?
Правила оформления договора купли-продажи дома заключаются в проведении целого ряда процедур. В первую очередь требуется реализовать проверку всех правоустанавливающих документов на недвижимость, участвующих в сделке — на весь дом или на его часть. Не менее важным шагом является проверка имущества на, так называемую, чистоту сделки. Для этого необходимо обратиться в специальную государственную службу, которая обязана предоставить потенциальному покупателю достоверную информацию относительно продаваемого дома. Заключительным этапом подготовки является сбор обязательного пакета документации.
Необходимые документы:
- правоустанавливающая документация на дом:
- свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию прав собственности;
- соглашение мены, дарения;
- документ о праве на наследство.
- кадастровое и техническое удостоверение дома;
- выписка из домовой книги по установленной форме №9, в которой указаны все лица, официально прописанные в данной недвижимости;
- письменное согласие всех смежных собственников на осуществление купли-продажи;
- документация, подтверждающая отсутствие коммунальных задолженностей перед ФНС;
- выписка из ЕГРП, доказывающая отсутствие обременений, арестов и запретов на дом.
После того, как договор купли-продажи дома был официально подписан, весь пакет документов передается в управление Росреестра по месту проживания покупателя. После получения вступившего в юридическую силу свидетельства из госслужбы, сделка считается успешно-проведенной.
Образец договора
Несмотря на то, что законодателем не был разработан унифицированный образец соответствующего документа, договор купли-продажи все же имеет определенную структуру, которую надо соблюдать. Нижеуказанные пункты могут быть закреплены и в другой последовательности, главное, чтобы они присутствовали в положениях соглашения.
Содержание договора купли-продажи дома:
- четкое наименование предмета договора;
- дата и место заключения;
- личная информация о продавце и покупателе;
- технические характеристики дома;
- правомочия и обязательства сторон сделки;
- стоимость;
- процедура расчета;
- порядок и условия передачи дома;
- ответственность соучастников сделки;
- форс-мажорные обстоятельства;
- вспомогательные условия;
- подписи сторон.
Скачать образец договора купли-продажи дома здесь.
Оформление договора купли-продажи на приобретение дома в рассрочку
Кроме покупки дома за наличные денежные средства, на законодательном уровне предусмотрены и другие способы оплаты бывшему собственнику: ипотека и рассрочка. Под рассрочкой подразумевается выплата общей стоимости дома по частям. К примеру, первоначальным вкладом вы уплачиваете 20% стоимости недвижимого имущества (процентное соотношение устанавливается по договоренности сторон сделки), а остальной долг будет погашаться в соответствии с определенном графиком. Как правило, соответствующая возможность указывается либо в договоре купли-продажи дома, либо в приложении к нему.
Плюсы приобретения дома в рассрочку:
- полностью/частично отсутствует переплата;
- расширенные права и обязанности сторон сделки;
- отсутствуют скрытые процентные платежи и комиссии;
- отсутствует необходимость в страховании жизни или здоровья плательщика;
- для получения рассрочки не понадобится собирать дополнительный пакет документации.
Минусы рассрочки:
- не все собственники дома готовы предоставить рассрочку;
- из-за ее кратковременности (срок рассрочки не может составлять более 1 года), размер ежемесячного платежа достаточно большой. Следовательно, необходимо рационально оценить свое финансовое состояние, чтобы в будущем не возникло никаких проблем.
Оформление договора купли-продажи на приобретение дома в рассрочку реализовывается по стандартной схеме, особенность заключается в том, что согласно ст 488 ГК РФ, до момента полного погашения задолженности, субъект недвижимости будет находиться в залоге у законного собственника (продавца). Соответствующее требование дисциплинирует покупателя в связи с тем, что продавец вправе авторизовать процесс реализации проданного дома через суд в целях обеспечения обязанностей покупателя в полном объеме.
