Как оформить договор купли-продажи гаража?

Количество автомобилей на дорогах в наши дни растет стремительными темпами. Отсюда возникает острая потребность в машиноместах и возможности безопасного хранения авто.

Что необходимо для оформления?

Прежде чем выставлять гараж на продажу, владелец должен провести большую предварительную работу. Особенно часто трудности возникают, если гараж находится в составе гаражного кооператива. Несмотря на официальный статус такого сообщества, сами владельцы зачастую имеют право собственности только на помещение, но не на землю. Иногда у членов кооператива и вовсе нет каких-либо документов на гараж, кроме членской книжки ГСК.

В первую очередь следует провести межевание территории, получив на это согласие всех членов кооператива. Без этого сделку купли-продажи осуществить невозможно, поскольку юридически она является общей собственностью кооператива.

Если территория, на которой располагается гаражный кооператив, принадлежит государству и арендуется, предстоит еще большая работа. В этой ситуации члены кооператива всем составом должны обратиться в кадастровую палату, чтобы оформить приватизацию или выкупить участки под своими боксами.

Процесс заключения сделки купли-продажи начинается непосредственно с составления проекта будущего соглашения, в котором прописывается информация об объекте, его стоимость и договоренности, достигнутые сторонами. Для этого необходимо собрать пакет документов, в частности, содержащих сведения о продаваемом объекте. Если продавец гаража и потенциальный покупатель пришли к устной договоренности о заключении договора купли-продажи, возникает вопрос о дальнейших действиях: правильном оформлении соглашения, порядке регистрации сделки и сборе необходимых документов. Последнее обязательство, как правило, ложится на продавца.

Документы для заключения договора:

• Паспорта лиц, участвующих в сделке купли-продажи;
• Свидетельство о собственности. До появления службы Росреестра, подтверждением права собственности на гаражное строение было удостоверение. Сейчас в этих целях служит выписка из ЕГРН;
• Документы, свидетельствующие о том, на каком основании продавцом было приобретено право собственности (договор дарения, купли-продажи, судебное решение и так далее);
• Технический и кадастровый паспорта;
• Документы о правах на землю, на которой располагается объект. Земля идет «в комплекте» только с капитальными строениями. Подробнее о том, как грамотно оформить землю, читайте в последнем разделе статьи.

Это основной набор документов. В зависимости от конкретных обстоятельств заключения сделки, могут понадобиться и другие документы, к примеру, паспорт представителя и доверенность, заверенная у нотариуса, — на случай, если сделку проводит не лично владелец.

Процедура купли-продажи гаража требует в обязательном порядке государственной регистрации. Сделать это можно в службе Росреестра или в Многофункциональном центре по оказанию государственных услуг (МФЦ). Регистрировать сам договор купли-продажи законодательство не обязывает, но необходимо зафиксировать официально сам факт перехода прав собственности.

Документы для регистрации: 

• Оформляется заявление по установленной форме. Бланки выдаются на месте;
• Паспорта лиц, участвующих в сделке купли-продажи;
• Сам договор. Правильно будет подписать его непосредственно при регистрации, в присутствии сотрудников службы Росреестра;
• Квитанция об оплате госпошлины;
• Кадастровый паспорт гаража (если паспорт оформлялся при подготовке к сделке, может не понадобиться, поскольку информация сохраняется в базе службы);
• Документы о праве на собственность (выписка из ЕГРП и другое);
• Документы о праве собственности или праве владения на землю;
• Справка об отсутствии задолженностей на случай, если гаражное строение оборудовано коммуникациями;
• Акт приема-передачи объекта (по желанию сторон);
• Нотариально заверенное согласие супругов участников на заключение сделки (в том числе бывших супругов — для владельца, если гараж был приобретен в период официального брака либо нотариально заверенное заявление о том, что на момент покупки гаража продавец не состоял в браке)

После регистрации сделки, покупатель получает свидетельство о праве собственности и становится владельцем гаража.

Оформление договора

Стоимость

«Цена вопроса» — неотъемлемая часть соглашения о купле-продаже.

Как любой другой объект недвижимости, гараж, если это капитальная постройка, имеет кадастровую стоимость, которая устанавливается в процессе государственной кадастровой оценки, исходя из наиболее общих параметров. Зачастую это минимальная цена продажи.

Рыночная цена в свою очередь зависит от качества постройки и характеристик конкретного объекта и определяется индивидуально.

Сделка купли-продажи гаража, как и других объектов недвижимости, облагается налогом. В целях снижения налоговых платежей, лица часто стремятся занизить стоимость заключения договора купли-продажи гаража, указывая в документе неверные данные, а разницу передавая «на руки». Но не стоит сильно отклоняться от кадастровой и рыночной стоимости, чтобы сделкой не заинтересовалась налоговая служба. К тому же, указание достоверной суммы в договоре обезопасит покупателя в случае расторжения сделки.

Помимо стоимости, необходимо прописать порядок и способ осуществления выплат. Если объект реализуется в рассрочку, оформляется дополнительное приложение с графиком платежей и конкретные суммы.

Если гараж с землей

На этапе подготовки соглашения возникает один важный вопрос: является ли гараж объектом недвижимости? Все очень просто: если гараж является капитальным строением: располагается на фундаменте и имеет отдельный въезд-выезд, — это недвижимое имущество. В противном случае это имущество движимое и с землей, на которой располагается, не связано. Такие гаражи часто называют «ракушками».

Продавец должен обладать правами на участок, на котором располагается объект.

В противном случае, незаконно построенная недвижимость может пойти под снос или перейти к действительному собственнику участка по решению суда. Документы, подтверждающие права на участок — это свидетельство о собственности, договор на аренду или бессрочное пользование.

Подавляющее большинство гаражей в России построено на муниципальных или кооперативных участках, которые выделены на условиях бессрочного пользования. Следует понимать, что муниципалитет имеет право распоряжаться землей и отменять ранее выданные разрешения, если, к примеру, территория попадает под строительство. В то время, как обладатели свидетельств о праве собственности получают приличную денежную компенсацию за снос постройки, лица, не имеющие таких прав, могут остаться ни с чем. Если же земля и само строение находятся в одних руках, возрастет как величина потенциальной компенсации, так и стоимость объекта. Налог на землю также возрастет, но незначительно.

Порядок действий по оформлению земли под гаражом и необходимые документы: 

• Пишется заявление о переводе земли в частную собственность;
• Прикладывается копия паспорта или нотариально заверенной доверенности, оформленной владельцем на представителя;
• Выписка из ЕГРН. Заказать можно в Многофункциональном центре;
• Кадастровый паспорт на участок (выдается Кадастровой палатой);
• Копия документа о статусе земли.

Срок рассмотрения заявления — месяц. При положительном ответе, заключается договор о переходе участка в частную собственность. Обретенное право необходимо зарегистрировать в Росреестре.