Основной объем заключаемых договоров составляют соглашения купли-продажи недвижимости. Они считаются одними из самых сложных относительно правового взаимоотношения и содержания, в связи с тем, что сделки с жилым имуществом связаны с оборотом крупных сумм денежных средств.
Процедура купли-продажи предполагает переход собственности от одного владельца — другому. Приобретение недвижимости требует длительной подготовки. Для того чтобы найти жилплощадь юридически чистую и правильно зарегистрировать сделку, рекомендуется обратиться за поддержкой к нотариусу или риелтору.
Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости
Законодательная база РФ различает следующие субъекты купли-продажи:
- жилая и нежилая недвижимость. Нотариального заверения требуют сделки по передаче права собственности на все виды транспортного средства, земельных участков, квартир, а также на все категории капитальных построек — домов, дач, гаражей;
- имущественные права. В соответствующую группу входит право собственности на землю, здание и интеллектуальную собственность;
- ценная документация, акции, валюта. Курсом купли-продажи выступает действительная на момент оформления сделки цена. Если же существуют реальные предпосылки изменения ставки, то они оговариваются в дополнительном порядке.
Согласно 554 статье Гражданского кодекса РФ, жилым считается помещение, предназначенное исключительно для постоянного места проживания — квартира, дом, дачные постройки, коттеджи и т.д. Заключая договор купли-продажи жилой недвижимости, отдельное внимание следует уделить наличию стандартного набора технических и санитарных качеств (ст 288 ГК РФ).
Купля-продажа нежилой недвижимости предпочтительно приобретается под коммерческую деятельность. Еще одной отличительной чертой является налогообложение. В соответствующем случае размер налога будет в несколько раз больше, чем на жилую недвижимость.
Важно! Если реализовывается недвижимость — квартира, жилой дом, часть дома или дачи, в которой проживают граждане, имеющие на нее права, то после перехода прав владения на эту недвижимость к новому собственнику, права собственности всех проживающих в ней лиц не теряются. Кроме того, в соответствии с положениями 558 статьи ГК РФ, в договоре купли-продаже недвижимости должны быть перечислены все ее полноправные собственники.
Оформление договора
После предварительного обсуждения покупателем и продавцом всех существенных условий предстоящей сделки и достижения обоюдного согласия, для начала можно заключить временный договор. Его оформление не является обязательной процедурой. К его составлению прибегают в случаях, если в данный момент одна из сторон сделки по объективным причинам не готова к заключению основного договора. К примеру, потенциальный покупатель не имеет всей необходимой суммы или у продавца отсутствует некоторая правоустанавливающая документация.
Однако следует понимать, что предварительный договор купли-продажи не предоставляет право собственности на недвижимость. Согласно ст 429 ГК РФ, соответствующий документ будет лишь фиксировать желание соучастников сделки в будущем заключить основной договор на установленных условиях.
Законодатель не предусматривает унифицированного образца, главное соглашение купли-продажи составляется только в письменной форме и содержит практически аналогичные предварительному договору положения. Отличие в том, что в этом случае предметом договора выступает непосредственная покупка недвижимости, а не договоренность об этом.
Содержание договора купли-продажи недвижимости:
- паспортные сведения участников сделки, включая официальную прописку;
- условия договора: кадастровая стоимость жилплощади, размер аванса или задатка, порядок передачи ключей, обеспечение гарантии относительно юридической чистоты субъекта недвижимости, кем уплачиваются расходы в ходе оформления договора;
- правомочия и обязательства продавца/покупателя;
- ответственность сторон и штрафные санкции за неисполнение пунктов документа;
- подробная техническая характеристика недвижимости;
- правоустанавливающая информация;
- информация относительно других собственников — порядок снятия их с учетности и последующее освобождение продаваемой площади;
- вспомогательные условия и требования: разрешение споров, форс-мажорные обстоятельства, приложения к основному договору и т.д.;
- основания для аннулирования сделки;
- дата и подписи сторон.
Успешное оформление купли-продажи недвижимости в первую очередь будет зависеть от грамотно составленного главного договора, а также от наличия всей необходимой правоустанавливающей документации, без которой сделка может быть признана недействительной.
Скачать образец договора купли-продажи по ссылке.
Необходимые документы
Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи недвижимости, подразделяются на две категории:
Первая группа — документация, при отсутствии которой специалист из нотариальной конторы не будет иметь права осуществить сделку купли-продажи и заверить переход права собственности на недвижимость.
К соответствующим документам относятся:
- правоустанавливающие свидетельства на субъект недвижимости — при продаже по генеральной доверенности, она также прилагается;
- справка-характеристика относительно оценочной стоимости объекта купли-продажи;
- технический паспорт;
- справка из отделения ЖЭКа по форме №3, в которой содержится информация относительно количества прописанных лиц в отчуждаемом субъекте недвижимости;
- идентификационный код как продавца, так и покупателя;
- письменное разрешение Опекунского комитета на реализацию сделки при участии в ней несовершеннолетних детей.
Вторая группа — это различного рода справки об уплате коммунальных услуг за соответствующий объект недвижимости, а также другая не основная информация, без которой нотариус вправе провести заключение договора. Соответствующие сведения скорее нужны потенциальному клиенту для того, чтобы в будущем избежать проблем с коммунально-жилищными службами.
Регистрация прав собственности
Заключительным этапом оформления купли-продажи недвижимости является регистрация сделки, соответствующее обязательство установлено в 551 статье ГК РФ. Государственное регистрирование осуществляется уполномоченным органом — Росреестром. Нормы соответствующей процедуры закреплены в Общефедеральном законе № 122-ФЗ «О государственном регистрировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Список документов для обращения в Росреестр:
- оригиналы паспортов и ксерокопии всех страниц документов;
- три экземпляра договора купли-продажи недвижимости;
- оригиналы правоустанавливающей документации на жилплощадь;
- свидетельство о праве владения;
- справки из управления БТИ — кадастровый паспорт, поэтажная схема и экспликация помещения;
- заверенное у нотариуса согласие супруга (ги) на отчуждение недвижимости в том случае, если имущество является общей собственностью;
- документ, удостоверяющий семейный статус продавца — свидетельство о бракосочетании, о разводе, о смерти супруга (ги);
- разрешение службы опеки, если в квартире зарегистрированы лица, не достигшие совершеннолетнего возраста;
- чек об уплате государственной пошлины.
Следует помнить, что вышеуказанные документы имеют ограниченный срок действия, следовательно сделку необходимо оформить в период их законности. После чего в регистрационном органе покупателю будет выдана расписка о принятии пакета документации, а в течение 10 рабочих дней на ее основании будет выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Образец свидетельства о государственной регистрации права собственности здесь.
