Отчуждение земельного надела осуществляется посредством заключения договора купли-продажи, условия и требования которого согласовываются сторонами и заверяются в письменном виде. От добросовестного исполнения требований относительно составления договора зависит не только наступление определенных правовых последствий для каждой из сторон сделки, но и процедура осуществления регистрационных действий.
Законодательная база
Условия оформления договора купли-продажи земельного участка регламентируются 30 главой Гражданского кодекса РФ «Купля-продажа недвижимости», а также статьями 24 и 30 Федерального закона № 122-ФЗ «Общегосударственная регистрация правомочий на недвижимое имущество и сделок с ним».
Положения Земельного кодекса РФ регулируют следующие вопросы:
- статья 5 — участники земельных взаимоотношений;
- статья 15 — общегосударственная собственность на земельные участки граждан и юридических лиц;
- статья 27 — ограниченность в оборотоспособности земли;
- статья 35 — переход права на земельный надел при переходе права собственности на здание/сооружение;
- статья 37 — особенности оформления договора купли-продажи земельных участков;
- статья 39.1 — причины возникновения прав на землю, находящиеся в государственной или региональной собственности.
Права и обязанности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на составление договора купли-продажи земельного участка также устанавливаются в соответствии с ЗК РФ и вышеуказанным Федеральным законом.
Скачать Земельный кодекс РФ в последней редакции по ссылке.
Условия оформления
На законодательном уровне предусмотрено 2 способа совершения сделки купли-продажи земельного надела: простая письменная и нотариальная форма. В первом случае, согласно общепринятым правилам, установленным в статье 550 ГК РФ, договор купли-продажи земли оформляется по стандартной схеме, заверяется подписями участников сделки и передается на общегосударственную регистрацию в управление Росреестра. Соответствующие правовые акты обозначают, что обязательному нотариальному заверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, которые по праву принадлежат несовершеннолетнему ребенку, недееспособному лицу, а также соглашения, находящиеся в общей долевой собственности.
Особенности оформления договора купли-продажи земельного участка:
- взаимоотношения, возникающие между продавцом и покупателем, осуществляются по следующему принципу: владелец земли отдает ее в собственность, а потенциальный покупатель приобретает ее и обязуется выплатить денежные средства в том размере, который был заранее оговорен положениями договора;
- если при составлении соглашения не обозначалась никакая жилая площадь, но, при этом, она присутствует на земельном участке, следовательно покупатель вправе владеть ею на правах собственника;
- для предотвращения вышеуказанной ситуации, в договор о купле-продаже участка требуется включить соответствующий пункт о имеющейся недвижимости, приложив ксерокопии правоустанавливающих документов;
- продаже подлежит только тот надел, который имеет официально зарегистрированный кадастровый паспорт;
- в случае неисполнения хотя бы одного пункта договора, покупатель имеет право аннулировать его в одностороннем порядке без объяснения причин.
При соблюдении данных особенностей и правил, последующим шагом покупателя является сбор необходимой документации для регистрирования своих имущественных прав. Независимо от формы осуществления сделки купли-продажи земельного участка, договор подлежит обязательной государственной регистрации.
В определенных случаях стороны могут решить заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком, который обладает своими нюансами оформления. Детали процесса можно найти по ссылке.
Необходимые документы
Регистрацией прав собственности в уполномоченных органах покупатель занимается лично, в свою очередь продавец обязан предоставить клиенту достоверную информацию относительно возможных ограничений и последствий обременений.
Список документов для оформления и регистрации договора купли-продажи:
- заявление в службу Росреестра о регистрации перехода прав владения и регистрацию права собственности у покупателя. Документ заполняется лично заявителем при обращении в областное подразделение Росреестра;
- оригинал договора купли-продажи, в котором закрепляются все существенные условия сделки отчуждения земельного участка. Соглашение оформляется в трех экземплярах, по одному для каждого из участников сделки и один для регистрационной палаты;
- документация, удостоверяющая полномочия сторон сделки — паспорта гражданина РФ;
- правоустанавливающая документация на землю. Относительно субъектов, которые были зарегистрированы до 15 июля 2016, необходимо предоставить свидетельство о праве собственности, начиная с 15 июля 2016 соответствующей документацией является выписка из ЕГРП;
- кадастровый паспорт — имеется у каждого собственника, прошедшего процедуру кадастровой учетности и содержащие основные количественные и качественные характеристики земли;
- передаточный акт земельного участка — вместо данного документа в положения основного договора купли-продажи можно включить ссылку о фактической передачи надела;
- письменное согласие супруга продавца на отчуждение земли, заверенное в нотариальной конторе;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Список документов для юридических лиц дополняется:
- свидетельством о государственной регистрации;
- уставной документацией предприятия — постановление, учредительное соглашение;
- протоколом собрания учредителей в отношении купли-продажи земельного участка;
- извлечением из управления государственного реестра юридических и физических граждан-предпринимателей.
Что должно содержать соглашение?
После проверки наличия всей необходимой документации, стороны оформляют договор. Законодатель России не предусматривает унифицированного образца в связи с тем, что форма заполнения может видоизменяться в зависимости от существенных условий сделки.
Список сведений, которые включаются в договор купли-продажи земельного участка:
- дата и место заключения договора;
- паспортные сведения обеих сторон сделки, а также адрес их регистрации;
- предмет договора;
- реквизиты свидетельств о праве собственности, а также предприятия, которое занималось регистрацией документа;
- обозначается кадастровая и инвентаризационная стоимость участка;
- правомочия и обязательства сторон;
- ответственность;
- указывается факт внесения определенного задатка;
- наличие/отсутствие обременений;
- срок действия договора купли-продажи;
- подписи.
Скачать образец по ссылке.
Финансовая составляющая соглашения
Законом допускается возможность самостоятельного заключения сделки между заинтересованными лицами. В большинстве случаев при покупке земельного участка продавец и покупатель обращаются в нотариальные конторы, предполагая, что это придаст процедуре максимально правовую безопасность. Однако это ошибочное мнение, в этом случае затраты на оформление договора купли-продажи земельного участка значительно возрастут. Но нотариус будет лишь подтверждать, что стороны пришли к мирному соглашению добровольно.
Если соучастники сделки не обращались за юридической консультацией, необходимо будет уплатить только государственную пошлину, сумма которой варьируется в пределах 350 — 2 000 рублей. При обращении к нотариусу или риелторам, расходы будут составлять приблизительно 2% от общей стоимость договора купли-продажи земельного участка. А также соответствующие сделки подлежат налогообложению — 13% от кадастровой цены земли.
Регистрация
В соответствии с Федеральным законом РФ «Общегосударственная регистрация», договор проходит процедуру регистрирования в отделении ЕГРП. Соответствующая организация занимается фиксацией прав собственности, правомочий хозяйственного ведения и прав оперативного управления недвижимостью.
Документы, направляемые в Росреестр:
- заявление;
- оригинал и ксерокопия основного договора купли-продажи;
- чек об оплате госпошлины;
- документация, удостоверяющая исполнение контрактных обязательств;
- кадастровая схема;
- оригинал паспорта заявителя.
Срок проверки документации составляет 7 рабочих дней, с момента подачи заявления, после чего заявителю предоставляется свидетельство о правах собственности.
Если земельный участок с домом
На даче или в загородном доме недвижимых субъектов два — дом и земельный участок, оформлять права собственности на которые рекомендуется в отдельности. Впоследствии, собственнику запрещается продавать дом при отчуждении, к примеру, полученного ранее земельного участка в бессрочное пользование или в порядке наследования, не прошедшего процедуру государственной регистрации.
Для урегулирования вопроса необходимо:
- вызвать сотрудника кадастра, который должен будет осуществить процедуру по межеванию;
- составить заявление в администрацию, изъявив желание обрести земельный участок в собственность с возможностью будущей его продажи;
- прибегнуть к праву выкупа земли в соответствии с его кадастровой стоимостью;
- осуществить регистрацию прав в управлении ЕГРП уже совместно с домом, подав предварительно соответствующее заявление.
Важно! Согласно 552 статье гражданского законодательства РФ возникают некоторые правовые разногласия: с одной стороны передать земельный участок в собственность, находящийся под строением представляется возможным, а с другой сторон, дом не может быть реализован без земли, на которой построен.
Образец договора купли-продажи земельного участка с домом здесь.
