Контракт аренды нежилого помещения представляет собой соглашение сторон по передаче объекта недвижимости нанимателю за установленную денежную сумму.
В качестве участников сделки выступают арендодатель и арендатор. Контракт может быть заключен на срок от года до трех лет. В случае, если срок действия соглашения меньше одного года, то в государственной регистрации оно не нуждается.
Читайте в статье о правилах составления арендного контракта между физическими и юридическими лицами, а также между индивидуальными предпринимателями и о порядке его расторжения.
Правила оформления
Сделка по сдаче нежилого помещения оформляется в договоре аренды. В законодательстве прописан ряд требований к оформлению документа. К ним относятся:
- стороны сделки должны четко понимать цель составления договора аренды нежилого помещения;
- соглашение оформляется в письменном виде и в единственном экземпляре;
- срок составления документа 2 года и он подлежит обязательной госрегистрации;
- если условия договора не обсуждались сторонами заранее, то такой документ считается недействительным.
Важно! В случае, если договор аренды нежилого помещения составляется на 3 года, то он подлежит обязательному нотариальному заверению.
Порядок действий при оформлении договора аренды нежилого помещения:
- Стороны изучают объект недвижимости и составляют договор аренды нежилого помещения.
- Участники сделки изучают обозначенные в соглашении условия и ставят свои подписи на бумаге.
- Контракт аренды регистрируется в отделениях Росреестра. Его действие начинается именно со дня его регистрации.
Между ИП и ИП
Договор аренды нежилого помещения между ИП и ИП составляется идентично классическому соглашению.
Сторонами сделки выступают — арендодатель и арендатор. В таком случае за нежилой объект индивидуальный предприниматель выплачивает государству 6% налогов.
Контракт аренды между индивидуальными предпринимателями оформляется в простой письменной форме. Такой договор составляется сроком на один год и подлежит обязательной регистрации.
В законодательстве обозначено, что контракт признается недействительным, если:
- были обнаружены ошибки в описании нежилого объекта недвижимости;
- если в нем не указаны реквизиты участников сделки;
- если в содержании документа отсутствует цена арендной платы;
- не указан срок действия соглашения.
Участники сделки вправе менять размер арендной платы не чаще, чем 1 раз в год. Осуществляется это только по взаимному согласию сторон.
Между физическим и юридическим лицом
Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом составляется на тех же условиях, что стандартный договор аренды.
Но при его оформлении должны учитываться следующие особенности:
- при безналичном расчете стоимость соглашения не должна превышать 100 тыс рублей;
- технические параметры нежилого помещения должны быть подробно расписаны;
- договор составляется сроком на 1 год и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
С правом выкупа
Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом должен содержать следующие положения:
- полное описание передаваемого нежилого помещения;
- контракт составляется сроком на 1 год и оформляется в письменной форме;
- если срок действия соглашения превышает один год, то оно регистрируется в Росреестре.
Передаваемый нежилой объект недвижимости с правом выкупа должен быть застрахован. Условия страхования помещения должны быть прописаны в оригинале соглашения.
Договор аренды части помещения
Наниматель вправе взять в аренду не все помещение, а только его часть. Приобретенный пай регистрации не подлежит, но должен быть индивидуализирован.
Договор аренды части нежилого помещения должен содержать следующие положения:
- полное наименование документа;
- порядковый номер составленной бумаги;
- дата и город оформления;
- информация об участниках сделки;
- права и обязанности сторон;
- способы расчетов арендных платежей;
- основания для расторжения контракта;
- особые условия и реквизиты сторон.
Образец договора
Если при составлении соглашения лица обращаются в нотариальную контору, то им помогут оформить типовой договор аренды нежилого помещения. Он должен содержать в себе следующие положения:
- предмет соглашения;
- метод передачи нежилого объекта нанимателю;
- договорные права и обязанности участников сделки;
- срок, на который составляется договор;
- способы произведения расчетов и сумма ежемесячной арендной платы;
- порядок разрешения спорных вопросов;
- вид ответственности, предусмотренный за нарушение условий контракта;
- основания, на которых он может быть расторгнут;
- список прилагаемых документов;
- банковские реквизиты участников сделки и их подписи.
В положении о предмете договора указываются следующие данные:
- о нежилом помещении;
- о его технических характеристиках;
- о месте его нахождения.
Также в договоре аренды нежилого помещения в обязательном порядке должно быть указано целевое назначение использования объекта. В случае, если наниматель будет использовать его не по назначению, то арендодатель вправе применить к нему штрафные санкции.
В положении о порядке передачи помещения прописывается срок, в который по соглашению арендодатель должен передать нежилой объект в аренду нанимателю. Помещение должно быть передано по акту сдачи-приемки. В контракте также указывается, что денежная сумма арендодателю передается только после получения объекта соглашения.
Регистрация
После подписания соглашения, оно должно быть зарегистрировано. Одна из сторон подает заявку на госрегистрацию в регистрирующий орган, находящийся по месту нахождения нежилого объекта.
Важно! Регистрация арендного соглашения необходима только при условии, что нежилой объект недвижимости ранее был зарегистрирован.
При регистрации договора аренды нежилого помещения заявители предоставляют следующий пакет документов:
- заявление на госрегистрацию договора аренды;
- оригинал соглашения аренды и его копия. Предоставляются два экземпляра;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости и его копия;
- бумаги, подтверждающие право арендодателя и арендатора на совершение сделок такого рода:
- для юридических лиц — учредительные документы предприятия и свидетельство о госрегистрации;
- для физических — удостоверение личности, подтверждающее наличие российского гражданства.
- если в лице сторон выступают представители, то предоставляются бумаги, подтверждающие их полномочия;
- нотариально-заверенное согласие супруга/супруги на заключение договора аренды, при условии, что имущество считается совместно нажитым;
- если объект недвижимости находится в залоге, то предоставляется письменное согласие залогодержателя на передачу нежилого помещения третьему лицу;
- чек об уплате госпошлины.
Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет:
- 1 000 руб — для физических лиц;
- 15 000 руб — для юридических.
Порядок расторжения договора
Условия аннулирования арендного соглашения:
- одна из сторон сделки существенно нарушает условия контракта;
- наниматель использует нежилое помещение не по назначению;
- при использовании арендуемого объекта недвижимости арендатор существенно ухудшил его технические характеристики;
- наниматель не оплачивает взносы в течение двух месяцев;
- арендатор не произвел капитальный ремонт, хотя данное условие было обозначено в договоре.
Договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут двумя способами:
- путем подписания мирового соглашения;
- в процессе судебного разбирательства.
Рассмотрим каждый из выше перечисленных способов в отдельности.
Составление мирового соглашения
Оно может быть оформлено в:
- письменной форме — такой вариант возможен, если согласие заключается между физическими лицами и срок действия договора не превышает 1 год;
- устной — если участником сделки является юридическое лицо.
В соглашении о расторжении контракта указывается:
- полное наименование бумаги;
- личные данные участников сделки;
- основания для расторжения контракта;
- записи о том, что у сторон нет претензий друг к другу;
- указывается, что арендуемое имущество было передано арендодателю в надлежащем виде;
- реквизиты сторон и их подписи.
В суде
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения нежилого помещения.
Одновременно с оформлением иска собирается пакет документов, который включает в себя:
- удостоверение личности истца;
- доказательства, на основании которых расторгается договор аренды;
- чек об уплате госпошлины;
- оригинал и копия контракта аренды.
Документы предоставляются в оригинале. В случае предоставления копий, они должны быть заверены нотариально.
Важно! Перед обращением в суд, сторонам сделки рекомендуется урегулировать вопрос мирным путем. Для этого участник сделки, который изъявил желанием расторгнуть соглашение, направляет второму извещение. Если он не отвечает на него, то подает исковое заявление в суд.
