Как любое имущество, находящееся в частной, муниципальной ил федеральной собственности, земельный участок допускается к сдаче во временное пользование. Предоставление земли в аренду возможно исключительно на основании соответствующего договора. Но возможно ли продлить действие договорённости, срок которой подходит к концу? На каких условиях возможно продление договора аренды земельного участка, и каков порядок необходимых для совершения данной процедуры действий? Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в статье.
Условия
Условия продления договора аренды земельного участка напрямую зависят от того, на каких основаниях рассматриваемый земельный участок был взят в аренду на первый срок. Однако при любом способе пролонгирования арендного соглашения все изначальные параметры договора могут быть изменены, кроме непосредственных сторон договорённости. Таким образом, подлежат изменению:
- Период действия договора аренды;
- Размер и способ внесения оплаты;
- Допустимость передачи земли в субаренду;
- Прядок расторжения договорённости;
- Иные условия договора аренды земельного участка.
Другим весомым условием продления договора аренды земельного участка является взаимная готовность сторон к дальнейшему сотрудничеству. Если изначальная договорённость заверялась нотариально, то и дальнейшие акты, связанные с конкретным земельным участком, требуют участия нотариуса.
Способы продления
Земельным кодексом Российской Федерации предусматриваются следующие способы продления договора аренды земельного участка:
- Продление истекающего срока действительного соглашения;
- Оформление новой договорённости;
- Перезаключение договора аренды земельного участка.
Продление договора аренды земельного участка является типовой процедурой и не составляет большой сложности, если в изначальном соглашении не было пункта, запрещающего данный процесс. Однако необходимо помнить, что при автоматическом продлении договорённости внесение существенных изменений в его положения представляется весьма затруднительным. Таким образом, если требуется не только продлить срок действия договора найма земли, но и внести некоторые поправки, следует оформить дополнительное соглашение.
Порядок действий
В целях продления договора аренды земельного участка, заключённого между физическими или юридическими лицами, сторонам договора прежде всего необходимо обменяться письменными уведомлениями. Уведомительный документ оформляется в произвольном формате и содержит информацию о готовности гражданина или руководства предприятия к продлению арендных отношений. Как правило, инициатива исходит от арендодателя, и если арендатор согласен, проводятся дальнейшие манипуляции в отношении определённого земельного участка. Далее стороны, желающие продлить срок действия арендного соглашения, доставляют новую договорённость или обращаются с уже существующим документом к нотариусу.
В процессе пролонгации договора могут назначаться торги, стандартные для заключения договорённости об аренде земельного участка. Однако в ряде случаев необходимость в торгах отменяется.
Важно! Общение между партнёрами по арендному соглашению в отношении земельного участка обязательно должно быть письменным, даже если арендатор и арендодатель могут общаться по телефону или лично. Деловые письма, в случае спорных ситуаций, станут дополнительной доказательной базой.
Без торгов
Продление договора аренды земельного участка без проведения традиционного аукциона возможно только в тех случаях, когда арендодателем является местная администрация, а арендатором — лицо с особым социальным статусом.
Также рассматриваются случаи, когда арендатор не возвращает земельный участок по истечении срока действия договора аренды. Если арендодатель не имеет претензий, договорённость продлевается автоматически. Соответственно, торги в данном случае не проводятся.
В целях продления арендной договорённости без торгов арендатору надлежит придерживаться следующего алгоритма действий:
- За 90 дней до истечения срока действия договора обратиться к арендодателю, имея при себе паспорт и настоящее соглашение;
- Оформить заявление в местный орган земельной службы с целью продления соглашения;
- Приложить к заявлению необходимые документы, в которые входит удостоверение личности (если арендатор — физическое лицо) или реквизиты юридического лица, указание на особый социальный статус;
- Ожидать решения администрации.
Если получен отрицательный ответ, добиться продления договора аренды земельного участка можно только посредством обращения в суд.
Под строительство
Продлить срок действия договора аренды земли под ИЖС допустимо на следующих основаниях:
- На рассматриваемом земельном участке продолжаются строительные работы;
- Постройки принадлежат арендодателю.
Арендатор обладает преимущественным правом на продление договорённости об аренде земли. В то же время Земельным кодексом Российской Федерации предусматривается перечень ситуаций, когда арендодатель в праве отказать в пролонгировании рассматриваемого документа:
- Строительные работы не начаты в срок, указанный в соглашении;
- Земельный участок эксплуатируется не по назначению;
- Постройка определённых объектов не была предусмотрена в тексте договора.
Для продления договорённости об аренде земельного участка арендатору необходимо обратиться в органы МСУ не позднее, чем за 3 месяца до истечения действия договорённости. В случае положительного решения администрации пролонгирование регистрируется в Росреестре. Отрицательное решение допустимо обжаловать в суде.
Заявление
Заявление на продление договора аренды земельного участка в земельный отдел местного управляющего органа оформляется на стандартном листе бумаги формата А4. Данный документ в обязательном порядке содержит в себе следующие пункты:
- Указание должностного лица и органа, в который направляется заявление;
- Идентификационные данные физического или реквизиты юридического лица, являющегося арендатором рассматриваемой земли;
- Наименование — «Заявление»;
- Текст документа, в котором указывается просьба о продлении действия договора аренды земли и основания для данной операции. В этом пункте в обязательном порядке указывается адрес рассматриваемого объекта;
- Дата оформления заявления и личная подпись его автора;
- Список прилагаемой документации.
Образец заявления доступен по следующей ссылке:
К заявлению прилагается пакет следующих документов:
- Договор аренды земельного участка, подлежащий продлению;
- Удостоверение личности или документы, удостоверяющие юридическое лицо, являющееся арендатором;
- Кадастровый план рассматриваемой земли;
- Справки из БТИ.
Заявление рассматривается в период от 1 до 3 месяцев с момента обращения заинтересованного лица.
Регистрация продления договора аренды
В соответствии с регламентом статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная договорённость, заключённая на срок более чем 11 месяцев, подлежит обязательной регистрации. Сторонам соглашения предстоит обратиться в Росреестр на основании следующих документов:
- Удостоверение личности сторон;
- Ксерокопии настоящего договора;
- Документация, подтверждающая добровольное решение сторон о продолжении арендных отношений;
- Правоустанавливающие документы на рассматриваемую землю;
- Кадастровый план;
- Справка из БТИ.
Регистрация продления договора аренды оформляется в течение месяца с момента обращения арендатора и арендодателя.
Могут ли отказать в продлении договора аренды земельного участка?
Арендодатель, являющийся физическим или юридическим лицом, вправе отказать в продлении соглашения без объяснения причин. Если же собственником является муниципалитет или государство, Земельным кодексом России определены следующие основания для отказа в продлении соглашения об аренде земли на новый срок:
- Изменился статус рассматриваемого участка, его больше нельзя использовать по прежнему назначению;
- Данный объект недвижимого имущества перешёл в государственный резервный фонд (данный факт требует подтверждения соответствующей документацией);
- Данный участок не может быть приватизирован.
Государственный орган обязан выдать бывшему арендатору письменное уведомление с объяснением причин собственного отказа и приложением подтверждающих его позицию документов.
Можно ли оспорить отказ?
Оспорить отказ в продлении договора аренды земельного участка можно только посредством подачи искового заявления в Арбитражный суд. Целью истца может быть как оспаривание отказа продления договорённости, так и возмещение убытков. Порядок оспаривания отказа в суде будет следующим:
- Принятие искового заявления;
- Решение о назначении судопроизводства;
- Судебные слушания;
- Вынесения судом решения в пользу истца или ответчика.
Судебное решение выносится в течение 30-60 рабочих дней и вступает в силу в день оглашения.
