Оформление договора купли-продажи паев

Пай — это один из видов права доли на земельный участок, который находится в коллективном владении. Еще в 90-х годах государство выдало собственность сельскохозяйственным работникам и теперь, долю можно приобрести значительно дешевле настоящей рыночной стоимости земли. О том как правильно оформить договор купли — продажи паев, рассмотрим далее.

Особенности соглашения

Существует определенная категория недвижимого имущества, купля — продажа которого регулируется законодательством РФ, непосредственно к чему относятся паи сельскохозяйственного назначения.

В результате произведенных преобразований в сфере колхоза и сельского хозяйства с 1990 по 1998 года, государство выделило долю в собственности земельных наделов более 11 миллионам работников. Таким образом, правительство побудило граждан создавать собственный аграрный бизнес, а также объединяться в организации. Паи играют огромную роль в развитии внешней и внутренней экономики страны, поэтому продажа доли имеет ряд специфических особенностей, сходных с перепродажей бизнеса. Правовые нормы регулируются Земельным Кодексом РФ.

Сельскохозяйственную долю можно продать или приобрести по выгодной цене, однако следует знать особенности совершения сделки. Пай предназначается только для аграрной промышленности. Если планируется построить дом, например, то собственность необходимо преобразовать в другую категорию. Помимо этого, при продаже сельскохозяйственного пая требуется оповестить:

• муниципалитет или представителя местного самоуправления;
• организацию, созданную другими собственниками;
• основное государственное предприятие, которое занимается обработкой земли.

Эти категории лиц обладают первоочередным правом выкупа земельного надела по закону. При решении извлечь денежную выгоду требуется оповестить предприятия. Если в течение 30 дней не поступит ответа, собственник вправе продать пай третьему лицу за определенную плату.

Перед оформлением сделки требуется определить четкие границы земельного надела. Для этого собственнику необходимо обратиться в кадастровый реестр. Составляя договор купли — продажи, описывается предмет соглашения с четкими и подробными характеристиками, а также цена. Последующим оформлением права собственности будет заниматься покупатель непосредственно.

Развитие аграрной отрасли невозможно без земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому, частная собственность таких наделов является наиболее прибыльным бизнесом. Однако земельный пай имеет некоторые особенности:

• в первоначальном оформлении границы владения не регламентируются правоустанавливающими бумагами. В собственность выдается не участок, а часть общего земельного надела;
• распоряжаться долей вправе любой гражданин, при этом необходимо соблюдать законодательные правила и не нарушать права совладельцев;
• муниципалитет может отобрать собственность в любой момент если пай окажется невостребованным. В этом и заключается основное отличие от других прав собственности, например, на квартиру.

Иными словами, пай — это право на приобретение доли земли общего сельскохозяйственного назначения.

Условие обязательного назначения земельного надела должно предусматриваться в договоре о купле — продаже пая, иначе сделка признается незаконной.

Порядок совершения сделки

Ввиду того, что паи сельскохозяйственного угодья находятся под государственным контролем, при совершении сделки требуется знать некоторые особенности:

• так как пай, по сути, является государственной собственностью, продажа возможна только гражданину РФ;
• покупатель недвижимости обязан использовать земельный надел только по назначению. Такое условие в обязательном порядке прописывается в договоре;
• покупателем могут выступать только физические или юридические лица, которые имеют определенный опыт в занятии сельским хозяйством;
• при продаже дольщики имеют преимущественное право выкупа;
• если после приобретения земля не используется по прямому назначению, государство вправе отобрать земельный пай.

Договор купли продажи оформляется в произвольном порядке. Стороны должны быть дееспособными и совершеннолетними. При отсутствии правоустанавливающей документации соглашение о купле — продаже признается недействительным. Законодательством не предусмотрено специального оформления, однако, указываются существенные пункты, без которых документ не обладает юридической силой:

• цена земли — определяется по соглашению сторон или в соответствии с кадастровой стоимостью;
• список ограничений в использовании пая.

Подписывая договор, покупатель обязуется использовать земельный надел исключительно по назначению.

Этапы купли-продажи паев:

1. Собственник обязан оповестить совладельцев, а также государство о намерении продать недвижимость. Уведомление отправляется заказным письмом;
2. Если в течение 1 месяца ни один из списка первоочередников не воспользовался правом выкупа, продавец может подыскать покупателя самостоятельно;
3. В кадастровый реестр необходимо отправить заявку для выделения конкретных границ сельскохозяйственного пая;
4. Оформляется договор купли — продажи;
5. Передачу денег и земельного надела лучше всего зафиксировать дополнительным документом — актом приема-передачи;
6. После, новому владельцу пая требуется направить документы в кадастровый учет для регистрации права собственности. При этом оплачивается государственный налог в 13 процентов от рыночной стоимости участка. Обязанность по оплате возлагается на продавца, если иное не предусмотрено договором.

Оформление договора

Договор купли — продажи паев составляется в произвольной форме. Участниками сделки могут выступать как физические, так и юридические лица. В содержании требуется указать все существенные условия передачи права собственности. Сделка не требует обязательно государственной регистрации, при этом также нет необходимости заверять соглашение нотариусом.

Содержание договора купли-продажи паев:

• паспортные данные участников сделки;
• номер договора;
• дата подписания;
• предмет договора;
• подробные характеристики земельного надела — местоположение, площадь, предназначение, номер кадастровой регистрации и др.;
• стоимость;
• порядок оплаты;
• дата подачи на регистрацию права собственности;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке;
• начисление пени в случае правонарушения;
• подписи сторон и другие существенные условия сделки на усмотрение продавца и покупателя.

Скачать образец договора купли-продажи паев по ссылке.

Необходимые документы

Прежде чем подписывать договор, покупателю необходимо проверить правоустанавливающие документы на недвижимость. При заверении соглашения у нотариуса, чиновник самостоятельно проводит бумаги через базу данных и извещает о фиктивности сделки, в случае нарушения.

Список документов, необходимых для заключения сделки купли-продажи пая:

• паспорта сторон;
• свидетельство о регистрации права собственности на сельскохозяйственный пай;
• документ, подтверждающий выкопировку пая из общей земли;
• справка из налоговой об отсутствии задолженностей по оплате обязательного государственного сбора;
• кадастровый паспорт;
• письменное согласие на продажу от собственников земельного надела;
• разрешение от супруга/супруги на продажу, если пай является совместно нажитым имуществом.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности продавца и покупателя — это один из главных пунктов договора. В соответствии с соглашением, продавец обязан предоставить земельный надел надлежащего качества и содействовать в государственной регистрации нового владельца. Покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить полную стоимость в строго оговоренный срок. Если у сторон отсутствуют претензии друг к другу, сделка считается совершенной в соответствии со всеми требованиями. Однако, в некоторых случаях возникают непредвиденные обстоятельства, при которых контрагент нарушает условия договора. Тогда виновник привлекается к административной ответственности.

Обязанности продавца:

• предоставить земельные паи надлежащего качества. При этом на недвижимость не должно быть возложено никаких обременений или ограничений от государства (ареста, например);
• содействовать в переоформлении права собственности. При нарушении срока подачи на регистрацию продавец обязан оплатить пеню, если иное не предусмотрено соглашением.

Обязанности покупателя по договору купли-продажи паев:

• оплатить стоимость в полном размере;
• использовать земельный надел только по назначению.

Если нарушаются условия сделки, стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию. При этом, пострадавшей стороне оплачивается денежная компенсация.