Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Основным документом, который подтверждает приобретение или продажу квартиры, является договор купли-продажи. После того как представленный документ подписывается сторонами сделки, он становится юридически значимым и права собственности переходят от продавца недвижимости к покупателю.

Процедуру расторжения соглашения купли-продажи имущества невозможно осуществить только по инициативе одного из участников правоотношений. Аннулировать договор о приобретении или продаже квартиры можно только при помощи подписания сторонами сделки специального соглашения или посредством обращения с исковым заявлением в судебное учреждение.

В большинстве случаев процедура расторжения договора купли-продажи квартиры происходит по причине возникновения у одной из сторон договоренности претензий. Поэтому достигнуть договоренности в подобной ситуации крайне сложно. По этой причине инициатор расторжения сделки должен обратиться в суд для реализации намеченной цели.

Возможность возврата авансового платежа, внесенного покупателем, при расторжении соглашения возникает только в том случае, если подобное условие предусмотрено в содержании договора купли — продажи.

Основания

Основополагающим законодательным актом для любых соглашений по поводу собственности является Федеральный закон под номером 122. Представленный нормативно-правовой акт гласит, что все сделки по недвижимости в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в специальных государственных органах. Происходит обозначенное действие в два этапа: для начала регистрируется документ, а далее происходит переход прав собственности на квартиру.

Процесс расторжения договора купли-продажи собственности, в том числе и квартиры, обозначен в 29 главе Гражданского кодекса Российской Федерации. Причины, на основании которых происходит расторжение соглашения о приобретении или продаже квартиры, указаны в 450 статье ГК РФ. В статье под номером 453 обозначены последствия прекращения действия договора купли-продажи недвижимости.

Основания, которые указаны в нормативно-правовых актах Российской Федерации, позволяющие осуществить процедуру расторжения соглашения о приобретении или продаже квартиры:

• Если документ, оформленный для осуществления регистрации в уполномоченном органе был составлен не по правилам;
• Один из участников договора купли-продажи квартиры предоставил поддельные документы или ложную информацию при оформлении акта;
• Покупатель или продавец участвовал в подписании обозначенного соглашения не по своему желанию, а по причине того, что ему угрожали, шантажировали и принуждали;
• Если один из участников договора купли-продажи квартиры является физически недееспособным гражданином или имеет психологическое заболевание, а опекуны указанного лица не были извещены о заключении представленного контракта;
• Одна из сторон соглашения о приобретении или продаже имущества является несовершеннолетним гражданином;
• Если один из участников договора купли-продажи квартиры в момент заключения документа находился под воздействием алкоголя, наркотических или токсических веществ, а также психотропных препаратов. Помимо этого расторжение контракта невозможно реализовать, если покупатель или продавец был временно недееспособен из-за определенной болезни;
• Одна из сторон договора о приобретении или продаже квартиры подписывала документ, находясь в заблуждении;
• Если покупатель нарушил сроки предоставления денежных средств за приобретенную квартиру. Период перечисления выплат оговаривается и обозначается при заключении договора купли-продажи собственности;
• Владелец квартиры, который ее продает, отказывается предоставить покупателю ее в определенный срок;
• При заключении договора один из участников соглашения остается в более выгодном положении в сравнении со второй стороной сделки.

Наличие одного из представленных ранее оснований, которые имеется возможность доказать, дает право участнику договорных отношений инициировать расторжение договора купли-продажи квартиры.

Процедура расторжения

Согласно сведениям, которые указаны в положениях нормативно-правовых актов Российской Федерации, расторжение соглашения о приобретении или продаже квартиры возможно осуществить следующими способами:

• Посредством заключения сторонами сделки мирного соглашения — представленный способ является наиболее простым и безопасным. Однако, необходимо отметить, что данный вариант возможен исключительно в том случае, когда у участников отсутствуют взаимные претензии и они пришли к согласию;
• Расторжение договора купли-продажи имущества посредством направления в судебное учреждение искового заявления. Обозначенный способ является сложным и затратным, однако аннулирование представленного соглашения зачастую осуществляется данным методом.

Достижение компромисса по вопросу расторжения соглашения о приобретении или продаже квартиры позволит предотвратить появление разногласий в будущем и доведение конфликта до суда.

Соглашение о прекращении действия договора купли-продажи имущества должно содержать следующие сведения:

• Наименование документа;
• Если покупатель квартиры является физическим лицом, указываются его фамилия, имя и отчество, а также контактные данные. Если имущество приобретает юридическое лицо, следует обозначить наименование организации и ее адрес;
• Если продавец недвижимости является физическим лицом, указываются его фамилия, имя и отчество, а также контактные данные. Если квартиру продает юридическое лицо, следует обозначить наименование организации и ее адрес;
• Реквизиты договора о приобретении по продаже, который участники желают аннулировать;
• Далее необходимо обозначить о добровольном решении участников сделки о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи имущества;
• Указание периода времени, в течение которого покупатель должен освободить квартиру, а покупатель вернул денежные средства, оплаченные клиентом при заключении договора;
• Ссылки на статьи, которые регулируют обозначенный вопрос;
• В завершении указывается дата и место составления соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры, а также ставятся подписи покупателя и продавца.

Скачать образец

Представленный документ необходимо оформить в трех экземплярах, которые заверяются в нотариальной конторе. Два дубликата остаются у участников соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры, а один передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Необходимо отметить,что для обращения в судебную инстанцию с обозначенным вопросом, инициатору расторжения договора купли-продажи квартиры следует получить от второго участника сделки письменный отказ в аннулировании соглашения по обоюдному согласию. Чтобы получить ответ, необходимо составить письменное уведомление и направить его другой стороне сделки. После этого у ответчика есть тридцать дней для оформления ответа. Отсутствие ответного письма или отказ от расторжения соглашения и приобретения или продажи квартиры по обоюдному согласию позволяет лицу, направившему уведомление, подать в судебное учреждение исковое заявление.

Расторжение до регистрации

До того момента, пока договор купли-продажи недвижимости не зарегистрирован в Росреестре, правом собственности на жилье владеет продавец. Осуществить расторжение обозначенного соглашения не составит труда, вне зависимости от кого из участников договора исходит инициатива. Чтобы аннулировать контракт о приобретении и продажи квартиры, продавцу и покупателю необходимо заключить мирное соглашение.

Расторжение после регистрации

Процедура прекращения действия договора купли-продажи имущества после его регистрации в Росреестре осложняется по причине того, что предмет соглашения, а именно квартира, уже передана для распоряжения и пользования покупателю. В представленном случае расторжение соглашения купли-продажи собственности в упрощенном порядке редко осуществляется. Вернуть квартиру без того, чтобы обращаться в судебное учреждение возможно только в том случае, если данное условие было указано при заключении договора купли-продажи.

Расторжение договора купли-продажи квартиры через суд

Направление исковых заявлений для расторжения договора о приобретении и продаже квартиры достаточно распространенное явление в судебной практике. Причиной этому является то, что участники сделки не могут прийти к общему согласию по представленному вопросу.

Если покупатель и продавец не желают заключать мирное соглашение, инициатору расторжения требуется обратиться в судебное учреждение по месту регистрации ответчика.

Для успешного исхода дела истцу требуется обратить внимание на проведение следующих этапов:

• Проконсультироваться у профессиональных юристов, которые специализируются по сделкам с имуществом;
• Собрать пакет требуемой документации;
• Правильно составить исковое заявление;
• Перед тем как направить иск следует оплатить государственную пошлину;
• Далее требуется направить исковое заявление и собранный пакет документов в судебную инстанцию;
• Участие в заседаниях суда;
• Дождаться судебного постановления. Если существует необходимость, возможно оспорить его.

Помимо искового заявления для прекращения договора купли-продажи квартиры, истцу следует направить в судебное учреждение следующий пакет документов:

• Документ, который может подтвердить личность истца;
• Договор купли-продажи квартиры;
• Акт приема-передачи имущества;
• Квитанция, которая подтверждает, что истец оплатил государственную пошлину;
• Акты, удостоверяющие факт владения квартирой;
• Выписка из домовой книги;
• Дубликаты всех вышеуказанных документов.

Судебное дело о прекращении действия договора купли-продажи квартиры рассматривается на протяжении 60 рабочих дней с момента предоставления вышеобозначенных документов.

Судебное постановление вступает в законную силу через 10 дней после того, как оно было оглашено судьей.

Исковое заявление

Лицу, которое желает направить исковое заявление в судебное учреждение по поводу аннулирования договора купли-продажи имущества следует знать, что оно должно быть оформлено в деловом стиле и без грамматических ошибок. Рекомендуется составлять иск в печатном виде. Информация, которая указывается в исковом заявлении, должна быть достоверна, иначе судебное учреждение откажется рассматривать иск.

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры в обязательном порядке должно содержать следующие сведения:

• Наименование и адрес судебной инстанции, который рассматривает дело о прекращении действия соглашения о приобретении или продаже имущества;
• Наименование документа— «Иск о расторжении договора купли-продажи квартиры»;
• Если покупатель жилья является физическим лицом, указываются его фамилия, имя и отчество, а также контактные данные. Если покупателем квартиры является юридическое лицо, следует обозначить наименование организации и ее адрес;
• Если продавец квартиры является физическим лицом, указываются его фамилия, имя и отчество, а также контактные данные. Если недвижимость продает юридическое лицо, следует обозначить наименование организации и ее адрес;
• Размер уплаченной государственной пошлины;
• В содержании искового заявления указывается просьба аннулировать соглашение о приобретении или реализации квартиры;
• Далее указываются реквизиты расторгаемого договора купли-продажи жилья;
• Список представленных документов;
• В завершении ставится дата составления иска, а также подпись истца.

Скачать образец

Можно ли оспорить расторжение договора?

Договор приобретения или реализации квартиры подлежит расторжению только в ситуациях, которые соответствуют законодательным положениям. Это означает, что процесс аннулирования договора купли-продажи имущества должен быть обоснован законными фактами. При этом к иску следует приложить документы, которые подтверждают определенные нарушения.

Так, если один из участников сделки может подтвердить, что расторжение соглашения о приобретении и реализации квартиры было необоснованным, доказав что предоставленные факты были ложными или в деле появились новые обстоятельства, то он имеет право потребовать пересмотреть судебное разбирательство.

Как уже отмечалось ранее, постановление судебного органа вступает в законную силу по окончании десяти дней с момента оглашения решения суда. Именно в обозначенный десятидневный срок заинтересованный участник договора купли-продажи жилья имеет право оспорить постановление судебной инстанции. Необходимо отметить, что такое возможно только в том случае, если представленный факт указан в решении суда. Для обжалования постановления судебного учреждения следует направить иск в арбитражный суд. В обозначенной ситуации исковое заявление составляется в стандартном порядке.

Как снизить риски для сторон сделки?

Чтобы обезопасить себя от возможных разногласий и доведения спора до судебной инстанции, как продавцу, так и покупателю квартиры рекомендуется изучить тонкости проведения сделок с недвижимым имуществом, а также риски при расторжении договора купли-продажи.

Продавцу квартиры рекомендуется:

• Внести в соглашение пункт о сумме и периоде перечисления денежных средств за недвижимость (до того как договор купли-продажи был зарегистрирован и после);
• Помимо этого следует указать, что в случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет возможность аннулировать контракт.

Покупателю квартиры следует:

• Указать в договоре купли-продаже имущества период передачи квартиры продавцом;
• Помимо этого необходимо обозначить, что передача собственности осуществляется посредством акта приема-передачи;
• Указать условия и процедуру расторжения соглашения о приобретении или реализации жилья;
• Обозначить в договоре фиксированную стоимость квартиры. Делается это для того, чтобы в случае расторжения контракта продавец в обязательном порядке должен будет вернуть покупателю именно ту сумму денежных средств, которая указана в соглашении.

Если продавец и покупатель обозначили в договоре вышеуказанные сведения, то процедура прекращения действия соглашения пройдет быстро и без трудностей.