Оформление договора купли-продажи квартиры, взятой в ипотеку

Приобретение недвижимости в наше время, увы, не по карману многим гражданам в России, в особенности молодым семьям. Стремясь обрести независимость, они вынуждены снимать жилье, отдавая едва ли не бо́льшую часть заработка арендодателю.

На помощь может прийти система ипотечного кредитования — один из наиболее действенных способов решения жилищных вопросов на уровне государства с применением механизма использования накоплений и доходов граждан. Разве не лучше заключить договор купли-продажи и вкладывать те же деньги в перспективу стать владельцем собственной квартиры? Ответ на этот и другие вопросы — в статье.

Законодательные основы

Ипотечное кредитование имеет ряд особенностей: долгосрочный характер, сравнительно высокая стоимость сделки по купле-продаже объекта (квартиры), социальная значимость процесса для государства, наличие финансовых рисков для участников. Эти характеристики определяют необходимость всестороннего нормативно-правового регулирования, которое должно обеспечить прозрачность этой сложной системы, снизить возможные риски и повысить доступность ипотечного кредитования для различных категорий граждан.

Первые шаги в этом направлении в Российской Федерации были сделаны еще в середине 90-х годов. Но максимальное развитие ипотечное кредитование получило после принятия в 2004 году пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения, внесения изменений в Гражданский и Налоговый кодексы, вступления в силу Жилищного кодекса.

В настоящий момент ипотечное жилищное кредитование законодательно регулируется на следующих уровнях:

• Федеральном: 
  • Законодательные акты: Гражданский, Налоговый, Земельный и Жилищный кодексы РФ;
  • Федеральные законы: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и другие;
  • Нормативно-правовые акты Президента РФ: «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы», «О жилищных кредитах» и другие;
  • Постановления Правительства: «Об утверждении Правил единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» и другие;
  • Нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, в частности, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг.
• Региональном: региональные законы в области ипотечного кредитования;
• Местном: правовые акты местного самоупраления.

Данная сфера помимо нормативно-правовых и законодательных актов регулируется множеством целевых программ и положений о развитии. Создаются и реализуются эти программы нередко на региональном уровне. В крупных субъектах их значимость может превалировать над федеральными.

Основные этапы сделки

Необходимость в оформлении договора купли-продажи квартиры, взятой в ипотеку, может возникнуть по различным причинам: тяжелое финансовое положение и невозможность дальнейшей выплаты кредита, планы по расширению жилплощади, переезд или желание заработать на разнице цен до начала строительства и после введения в эксплуатацию (иногда стоимость квартиры к сдаче дома возрастает на 70-80%).

Процесс купли-продажи начинается с решения вопроса о том, каким образом будет осуществляться процедура. На практике встречается продажа не квартиры, а самого кредита. Подписывается соглашение о переоформлении обязательств на другое лицо. Таким образом, тот становится должником по кредиту, а в последствии — собственником жилья.

Если покупатель планирует также оформить ипотеку, разумнее всего будет обратиться в банк, в залоге которого находится данная квартира. В этих обстоятельствах банки нередко предлагают новому заёмщику более лояльные условия кредитования.

Основные этапы:

• Снятие обременения: 
  • Собственник должен известить свой банк о намерении продать квартиру. Для этого следует обратиться в отдел ипотеки банка и сообщить, что покупатель возместит банку невыплаченную часть кредита. Необходимо написать заявление о досрочном погашении. Специалист пропишет порядок действий и расчёта;
  • Покупатели должны иметь в распоряжении достаточную для погашения ипотеки сумму, которую они передадут продавцу в качестве задатка. Об этом намерении они в свою очередь должны известить свой банк;
  • Составляется договор задатка, в котором прописывается цель его выдачи (оплата ипотеки для снятия обременения), сумма и дата. Подписывать документ разумнее после завершения следующего этапа;
  • Погашение ипотеки желательно сторонам осуществлять совместно. Продавец передает банку кредитный договор, документы на квартиру и паспорт (а);
  • Для снятия обременения продавцу нужно обратиться в МФЦ или Регистрационную палату со следующим пакетом документов: паспорт, договор купли-продажи, выписка о погашении кредита и ипотечный договор. Срок снятия обременения — 3 дня, после чего продавец получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с внесенными изменениями.
• Передача документов в банк покупателя. Основные документы:  
  • Копия паспорта;
  • Техпаспорт квартиры (можно заказать в Многофункциональном центре или БТИ);
  • Выписка из ЕГРН;
  • Подписанный договор задатка. Можно приложить проект договора купли-продажи;
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • Выписка из домовой книги. Следует заведомо снять всех членов семьи с регистрационного учета;
  • Разрешение органов опеки — на случай, если есть собственники, не достигшие совершеннолетия;
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если квартира была приобретена в браке;
  • Оценка квартиры оплачивается покупателем.
• Оформление договора купли-продажи. В большинстве случаев требуется нотариальная заверка;
• Регистрация купли-продажи: 
  • Сторонам следует обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину (на текущий момент составляет 2000 рублей) и предъявить следующие документы:
    • Паспорта собственников;
    • Договор купли-продажи;
    • Выписка из домовой книги;
    • Разрешение органов опеки;
  • Согласие супруга. Сотрудник составляет заявление о регистрации прав, забирает поданные документы, выдает расписку о получении. В течение 7 дней сделка должна быть зарегистрирована, а собственникам передана выписка из ЕГРН с внесенными данными о смене собственника.
• Передача банком стоимости квартиры на счёт продавца (за вычетом залога).

Если же квартира приобретается за «живые» деньги, существует несколько вариантов развития событий.

Банк может самостоятельно осуществлять продажу. Покупатель выплачивает сумму, необходимую для погашения ипотеки, банку заёмщика. Тот осведомляет регистрационную службу о выплате займа и передает закладную. На этом основании регистрируется договор купли-продажи и происходит переход прав собственности.

Если договор об ипотеке не предусматривает запрета на продажу (а также штрафных санкций на случай досрочного погашения), стороны могут провести куплю-родажу без привлечения банка. Для этого покупатель должен быть согласен заключить предварительный договор-купли продажи, выплатить остаток долга, который будет выплачен банку, а уже после заключить основной договор.

Такой вариант несет в себе риск для покупателя остаться ни с чем. Поэтому надежнее проводить куплю-продажу при участии банка, согласуя с ним нюансы расчетов и снятия залога.

После получения согласия, стороны заключают договор задатка, указывая в нем обязательства продавца относительно будущей сделки, цену и сроки и порядок последующих расчетов. После погашения ипотеки из суммы залога, банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру. С этого момента действия выполняются те же, что описаны выше на случай покупки квартиры в ипотеку: со всем пакетом документов стороны обращаются в МФЦ для снятия обременения с недвижимости. По получении новой выписки с внесенными изменениями, становится возможным заключение основного договора купли-продажи и оформления квартиры в собственность нового владельца.

Требования к составлению соглашения

Сделка с недвижимостью — ответственное дело. Покупка же квартиры, приобретенной ранее по ипотечной системе, — процесс еще более длительный, трудоемкий и рискованный, сопряженный со сбором большого числа документов, необходимостью выплатить банку долг и снять с объекта все обременения. Только после этого может быть начат основной процесс.

Поэтому стороны нередко в таких ситуациях прибегают к помощи третьих лиц, более подкованных юридически в области недвижимости: риэлторов, юристов, нотариусов и других.

Однако, если у участников есть основания доверять друг другу, договор купли-продажи можно составить и собственными силами. Структура его стандартна:

• Вступление:
  • Номер и наименование заключаемого договора купли-продажи;
  • Место и дата заключения;
  • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
  • Паспортные данные сторон. Для юридических лиц — полное наименование организации и реквизиты. Для доверенных лиц и представителей — ФИО и сведения о соответствующей доверенности.
• Условия договора: 
  • Характеристика квартиры — жилая и общая площади, количество комнат, этаж и пр.;
  • Документ, на основании которого объект принадлежит продавцу (свидетельство о регистрации прав);
  • Вид права — собственность, общая долевая собственность.
• Цена и порядок расчетов:
  • Стоимость;
  • Порядок осуществления выплат;
  • Способ передачи денег;
  • Сроки.

• Права и обязанности сторон индивидуальны для каждой сделки. Например:
  • После перехода прав собственности к покупателю, последний обязуется выплатить оставшуюся сумму (указывается размер);
  • Продавец обязуется осуществить отчуждение до определенного числа.
• Ответственность сторон и порядок решения споров. Расписать следует как можно конкретнее, в том числе предусмотреть действия на случай расторжения сделки.
• ФИО и подписи. 

Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка.

Оформление предварительного договора

Как уже было сказано, предварительный договор купли-продажи заключается в случае, если сделка проводится «на доверии», т.е. покупатель отдает продавцу сумму, необходимую для погашения ипотеки, еще до заключения основного соглашения.

Этот вариант предпочтительнее оформления договора задатка, поскольку помимо подтверждения факта передачи денег, создает также обязательства по заключению в дальнейшем основного договора купли-продажи.

Заключается он по тем же правилам, что и основной. Отличие состоит лишь в отсутствии необходимости осуществлять государственную регистрацию документа, достаточно составить его в письменном виде и подписать.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, купленной в ипотеку, должен содержать:

• Наименование документа, дату и место подписания;
• Паспортные данные сторон: ФИО, адреса регистрации и другое;
• Предмет договора с описанием индивидуальных характеристик: адрес, площадь, количество комнат и пр.;
• Стоимость, порядок внесения гарантийной суммы;
• Ответственность на случай нарушения договорных условий;
• Срок совершения основной сделки;
• Обязательства сторон по подготовке к отчуждению объекта недвижимости;
• Перечень расходов, порядок оплаты сторонами;
• Подписи.

Образец составления можно скачать по ссылке. 

Расчет

«Цена вопроса» — неотъемлемая часть любой процедуры купли-продажи, а в случае сделок с недвижимостью, нередко, и самая важная.

Как в предварительный, так и в основной договор купли-продажи, необходимо в обязательном порядке внести сведения о способах оплаты (наличный, безналичный), порядке расчета, полной стоимости квартиры и величине выплаченного на погашение кредита задатка. Денежные суммы в документах всегда прописываются цифрами и прописью.

Выплачивать стоимость жилья можно как непосредственно продавцу, так и через банк, в том числе через банковскую ячейку. Использование банковской ячейки может служить значительной гарантией исполнения обязательств по отчуждению квартиры, поскольку до перехода прав собственности, продавец не имеет возможности получить эти денежные средства.

Порядок выплат зависит от того, каким образом приобретается квартира — за «живые» деньги или также оформляется в кредит. Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, сроки перечисления денежных средств не могут превышать 4-х месяцев с момента заключения предварительного соглашения. Банк перечисляет деньги продавцу после того, как покупатель предоставит ему договор купли-продажи.