Ипотека — это один из видов залога, в котором закладываемое имущество остается у должника в пользовании. В виде предмета сделки договор ипотеки подразумевает объект недвижимости.
Договор залога — более общее понятие, где в качестве закладываемого объекта может выступать недвижимое имущество, движимое (например — транспортное средство, по соответствующему договору) и другие предметы.
Что такое договор залога?
Договор залога — это соглашение, которое оформляется в письменном виде между залогодержателем и залогодателем.
Залогодатель — это должник или третье лицо, в собственности которого находится объект залога или право на его распоряжение.
Особенности оформления:
- Указание существенных условий. При их отсутствии соглашение признается недействительным;
- Залогодатель должен быть собственником предмета, иначе он не сможет передать имущество в залог;
- В соглашении не указывается оценочная стоимость каждого предмета, если их несколько;
- Наличные и безналичные деньги не могут быть заложены. Они не обладают существенными признаками. Однако предметом залога могут быть требования вкладчика на сумму вклада.
Как оформить?
Договор залога оформляется в письменной форме (вне зависимости от предмета сделки). Используется общая форма, но учитываются общие рекомендации. Потребуется подготовить обширный список документов.
После оформления контракта о залоге, он заверяется предварительно у нотариуса.
Список документов для заверения договора у нотариуса:
- Документ, на основании которого возникает эта потребность;
- Правоустанавливающие документы на жилую недвижимость или иного вида залога;
- Удостоверение личности и идентификационный номер сторон;
- Заявление о согласии на передачу предмета залога;
- Свидетельство о браке.
Согласно статье 432 ГК РФ, для признания соглашения сторон правильно-оформленным, он должен включать существенные условия.
В понятие существенных условий входит:
- Предмет залога. Если в качестве залога является вещь, то нужно указать ее название, качественные и количественные характеристики. Дополнительно указываются признаки, позволяющие ее индивидуализировать;
- Оценка предмета залога. Оценка проводится участниками соглашения или специальной службой после получения согласия сторон;
- Определяется, какая из сторон получит залог;
- Размер требования, которое обеспечивается заложенным имуществом;
- Срок, в течение которого исполняется обязательство.
Дополнительно учитываются требования, по которым достигается соглашение.
Согласно положениям соглашения, залогодатель может пользоваться предметом залога, в том числе извлекать из него доходы и плоды. Ранее при невыполнении обязательств со стороны должника, имущество переходило в собственность кредитора. Сегодня оно продается на публичных торгах, а полученными денежными средствами перекрывается долг по обязательствам.
Образец
Договор составляется в простой письменной форме. Он может не в полной степени соответствовать интересам участников сделки.
Если после скачивания и прочтения будет обнаружено, что контракт не в полной мере соответствует требованиям сторон, то он должен быть доработан в самостоятельном порядке или при помощи юридических услуг. В обязательном порядке указываются существенные условия договора залога.
Подлежит ли государственной регистрации?
Договор залога требует государственной регистрации только в ситуациях, когда в качестве залога выступает недвижимое имущество. Следует учесть, что земельная территория, на которой находится недвижимость, должна тоже регистрироваться, так как передается вместе с ней.
Если предметом залога выступает, например, движимое имущество в виде транспортного средства, то контракт залога не нуждается в регистрации в государственных органах.
Что такое договор ипотеки?
Договор ипотеки — это соглашение сторон о залоге недвижимого имущества. Для получения новой квартиры и улучшения собственных жилищных потребностей, в качестве предмета залога будет выступать квартира или жилой дом.
Стороны по договору ипотеки — это залогодатель и залогодержатель. Они обязаны быть дееспособными и правоспособными. Граждане должны быть старше 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничения по передаче имущества в ипотеку.
Договор ипотеки содержит большой перечень условий. Его оформление будет невозможным, если все условия не будут выполнены.
Если предметом сделки является недвижимость (квартира в многоквартирном доме или частный дом), то соглашение предварительно заверяется у нотариуса.
Требования к оформлению
В договоре ипотеки указывается следующая информация:
- Предмет ипотеки;
- Оценочная стоимость предмета сделки;
- Размер и срок исполнения указанных в документе условий;
- Список правоустанавливающих бумаг от залогодателя;
- Прилагаются дополнительные документы.
Предмет ипотеки определяется в договоре путем указания его названия и точного адреса. Если это квартира или частный дом, указывается:
- Место нахождения (точный адрес);
- Общая жилая площадь;
- Количество комнат.
Дополнительно в соглашении описывается право на эту недвижимость и указывается лицо, которое зарегистрировало это право.
Существенными условиями договора ипотеки являются:
- Предмет ипотеки;
- Оценка жилой недвижимости. Оценка предмета не считается оценкой рыночной стоимости, ведь она заключается по соглашению сторон;
- Размер и срок исполнения обязательств;
- Право на владение недвижимостью;
- Другие условия в отношении предмета договора.
Оформление контракта ипотеки возможно только в присутствии сторон сделки.
Образец
В тексте договора должны указываться реквизиты и подписи сторон. Документ подлежит государственной регистрации.
Срок исполнения обязательств — главный момент. В течение отведенного времени заемщик обязан вернуть займ банку. Если этого не произойдет, то банк сможет через суд получить залог в собственность, реализовать квартиру или дом на аукционе и погасить выданный заем.
Для правильного составления договора ипотеки лицам рекомендуется воспользоваться образцом. Содержание соглашения об оформлении ипотеки индивидуально во всех случаях.
Подлежит ли государственной регистрации?
Как уже было сказано выше, договор ипотеки подлежит обязательной регистрации. Чтобы зарегистрировать его в государственном органе, следует предоставить пакет документов:
- Заявление. Составляется в письменном виде;
- Соглашение о получении ипотеки. Его копия;
- Контракт, на основании которого предоставляется кредит;
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Процедура регистрации осуществляется в течение 15 дней после передачи документов в государственный орган.
Чем отличается договор залога от договора ипотеки?
Отличия договора залога от договора ипотеки следующие:
- Ипотечный кредит или ипотека — это кредит, преследуемая цель которого — покупка недвижимости под залог недвижимости. Этот кредит имеет многочисленные программы государственной поддержки, сниженную процентную ставку и другое. Для погашения полученного ипотечного займа многие используют материнский капитал;
- Кредит под залог недвижимости — это кредит под залог собственного жилья на разные цели:
- Приобретение дорогих покупок;
- Развитие бизнеса;
- Потребительские нужды;
- Рефинансирование долгов.
С профессиональной точки зрения описанные выше отличия не имеют юридической силы. Кредит — это те же деньги, которые предоставляются должнику по требованиям платности, срочности и возвратности. Ипотека — это обеспечение исполнения обязательств.
Признание договора залога и договора ипотеки недействительным
Для защиты прав сторон сделки допускается признание договора ипотеки недействительным.
Перечень оснований для признания договора залога недействительным:
- Недееспособность одной из сторон сделки;
- Отсутствие прав для заключения соглашения;
- Одна из сторон — несовершеннолетний ребенок;
- Нет государственной регистрации соглашения;
- Нет согласия супруга, если залог в виде движимого или недвижимого имущества был приобретен после получения сертификата о браке.
Договор залога признается недействительным в судебном порядке. Чтобы обратиться в суд, потребуется составить исковое заявление. Для аннулирования контракта следует доказать условия, задействовав свидетелей и предоставив доказательные документы, подтверждающие правоту.
Чтобы признать ипотечный договор недействительным, потребуются серьезные аргументы:
- Пункты соглашения, которые не соответствуют нормам законодательства.
- Документ был подписан недееспособными лицами.
- Подписание договора происходило под давлением.
- Нет информации для идентификации предмета сделки.
- Не указан точный адрес, по которому проживает одна из сторон соглашения.
- Нет описания по размеру обязательства.
- Пункты договора не имеют точного смысла. Они трактуются по-разному.
- На момент подписания соглашения юридическое лицо не имело лицензии.
- Руководитель компании вышел за пределы полномочий.
Обратите внимание: договор ипотеки может быть составлен без права оспаривания. Поэтому следует читать каждый пункт, прописанный в контракте. Если он непонятен, то возможно его уточнение у профессионального юриста. Если гражданин имеет право оспорить договор, сделать это можно не раньше чем через один год.
Обратиться в судебную инстанцию могут все участники сделки. Поэтому если контракт имеет некоторые особенности, они должны быть учтены в его содержании.
