Оформление предварительного договора купли-продажи дома с задатком

Любые манипуляции с недвижимостью, будь то покупка, продажа, мена, дарение квартиры, дома, дачи и т.д. — мероприятия многоэтапные, сопряженные со сбором и составлением большого числа документов. Такие сделки не терпят от участников халатности и легкомыслия — предмет необходимо изучить со всех сторон.

Во многом, указанная в статье процедура похожа на вариант, когда оформляется предварительный договор купли продажи земельного участка с задатком, но если ознакомиться с обоими случаями (участок и дом), можно увидеть ряд различий.

Для чего оформляется?

В гражданской практике самая популярная сделка, связанная с недвижимостью — купля-продажа. Проводится в три основных этапа:

• Оформление предварительного соглашения;
• Оформление основного соглашения купли-продажи;
• Регистрация перехода права собственности.

Первый этап — оформление предварительного соглашения — участниками сделок нередко игнорируется, поскольку по закону его составление не является обязательным, соответственно, многими рассматривается как потеря времени. Однако именно эта процедура позволяет обезопасить участника от недобросовестности другой стороны. На данном этапе документально закрепляются намерения и договоренности сторон, а между участниками возникают права и обязанности.

Законодательство Российской Федерации предусматривает следующие виды предварительных соглашений: договор о намерениях, авансе, задатке и предварительный договор купли-продажи.

Задаток и аванс — денежные суммы, выплачиваемые продавцу потенциальным покупателем в счет будущих платежей по сделке. Однако аванс, в отличие от задатка, не является инструментом обеспечения обязательств. Если сделка сорвется или затянется, денежная сумма просто будет возвращена несостоявшемуся покупателю в том же объеме, без компенсации. Задаток в куда большей степени защищает интересы сторон и обеспечивает исполнение обязательств.

Однако ни одно из этих соглашений не дает сторонам право требовать заключения основного договора купли-продажи, в отличие от предварительного договора с задатком, который не только фиксирует факт передачи денег, но и накладывает на участников обязательство по проведению соответствующей сделки, обеспечивая покупателю возможность придержать приглянувшийся объект, устранить конкурентов и провести сделку на заранее оговоренных выгодных условиях.

Предварительный договор купли-продажи с задатком — гарант будущей сделки.

Наиболее целесообразным является заключение предварительного договора купли-продажи в случае приобретения загородной недвижимости (дачи, жилого дома, земельного участка), поскольку мероприятия, предваряющие сделку, такие как получение разрешений, подготовка справок, проведение межевания и пр., занимают значительное время.

При составлении предварительного договора купли-продажи дома проводится письменное согласование таких основных вопросов, как стоимость объекта, порядок расчетов, устанавливаются предварительные сроки исполнения обязательств, в общем, закладывается база основного соглашения.

Правила составления

Оформление как основного, так и предварительного договоров купли-продажи дома, должны проходить в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, если стороны не желают в дальнейшем отстаивать права в судебной инстанции. Предварительное соглашение следует оформлять в простом письменном виде. Государственная регистрация и нотариальное заверение документа не требуются.

Следует также напомнить, что дом и земля, на которой он построен, — неразрывно связанные элементы. Гражданский и Земельный кодексы России устанавливают обязательное требование, согласно которому отчуждение здания, строения или сооружения проводится вместе с отчуждением земельного участка, на котором располагается объект. Если в документе не прописать этот момент, соглашение может быть признано недействительным.

Правила оформления предварительного договора купли-продажи дома с задатком

В документе прописываются существенные условия, предусмотренные для процедуры купли-продажи недвижимого имущества. К таким условиям относят:

• Предмет, коим является обязательство сторон по заключению в будущем сделки и подписанию основного договора купли-продажи;
• Объект — недвижимость, в отношении которой у участников возникают взаимные обязательства, в частности, жилой дом. Объект прописывается таким образом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать:
  • указываются адрес, количество этажей, комнат, жилая и общая площади дома;
  • вносится информация о земельном участке: границы, площадь, целевое назначение и другая информация;
• Цена — записывается в рублях, цифрами и прописью. Предпочтительно прописать в предварительном договоре условие, согласно которому сумма, указанная в соглашении, не может быть изменена при заключении основного договора купли-продажи дома ни одной из сторон без согласия второго участника;
• Срок действия предварительного соглашения с указанием срока, в течение которого участникам полагается заключить основной договор купли-продажи дома.

На последний момент, указанный в списке, следует обратить внимание: в случае, если одна из сторон уклоняется от подписания основного соглашения, можно обратиться в суд с требованием о заключении сделки. В случае отказа от регистрации основного договора купли-продажи дома, виновник должен будет возместить убытки в полном размере (рассмотрим подробнее в пункте «Ответственность сторон»). Однако, если срок исполнения обязательств в предварительном соглашении прописан не был, на заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества законом отводится год. Если срок действия предварительного соглашения, обозначенный в документе или определенный законом, истек, а основной договор купли-продажи дома так и не был заключен, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, и принудить вторую сторону к проведению сделки отныне невозможно.

Образец договора

Содержание предварительного договора купли-продажи дома с задатком, включающее основные условия, изложенные выше, имеет следующую структуру:

• Преамбула:
  • Наименование документа, дата и место подписания;
  • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
  • Паспортные данные физических лиц. Для юридических — указание организационно-правового статуса и полного наименования. Для доверенных лиц и уполномоченных представителей  — ФИО и сведения о соответствующей доверенности.
• Предмет договора:
  • Предметом соглашения является условие о заключении в будущем основного договора купли-продажи дома;
  • Указываются индивидуальные характеристики объекта: этажность, площадь и пр.;
  • Описание земельного участка, на котором располагается дом: площадь, целевая категория;
  • Документы, на основании которых объект недвижимости и земельный участок принадлежат продавцу. Ранее — свидетельство о регистрации прав, ныне — введенная с 2017 года выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • Вид права — собственность, общая долевая собственность и т.д.
• Цена и порядок расчетов:
  • Следует прописать отдельно:
    • цену дома;
    • земли;
    • покупную цену, включающую стоимость строения и прилагающегося земельного участка;
  • Размер задатка и порядок (срок) его выплаты. Уточняется, что сумма задатка, выплаченная по предварительному договору купли-продажи дома, пойдет в счет уплаты покупной стоимости объекта;
  • Порядок выплаты остальной части покупной цены можно не прописывать, так как он будет обозначен в основном документе;
  • Указывается способ передачи денежных средств (задатка): наличный, на банковский счет, через банковскую ячейку, другое.
• Права и обязанности сторон: так как это соглашение является предварительным, главный момент, который необходимо прописать в этом пункте — собственно обязательство обеих сторон по заключению основного договора купли-продажи дома. Все остальные права и обязанности возникнут именно в связи с его подписанием;
• Ответственность сторон на случай нарушения договорных условий (данный пункт может называться «Особые условия») рассмотрена ниже в последнем разделе статьи;
• Сроки реализации условий: период действия предварительного соглашения с указанием срока, в рамках которого следует заключить основной договор купли-продажи дома;
• Заключительные положения — прописывается порядок вступления настоящего соглашения в силу (с момента подписания), возможные варианты расторжения и другая информация;
• Список приложений: копии технического паспорта дома, кадастрового плана участка и др.;
• Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи дома с задатком.

Ответственность сторон

Ответственность продавца и покупателя, как участников предварительного договора купли-продажи дома, вытекает из нарушения единственного существенного требования: неисполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

Законодательно размер задатка не прописывается и не ограничивается. На практике эта сумма колеблется в районе 5-10% от общей стоимости объекта (вместе с участком).

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает штрафные санкции на случай нарушения условий предварительного договора с задатком:

• Если инициатором расторжения предварительного соглашения является покупатель, выплаченный ранее задаток остается у продавца;
• Если же вина лежит на собственнике объекта недвижимости, задаток полагается вернуть покупателю в двойном размере.

Самим документом могут предусматриваться дополнительные условия о штрафах и компенсациях. Также должны прописываться сроки и способ выплаты штрафа (либо возвращения задатка).

При несоблюдении условий предварительного договора купли-продажи дома с задатком, любая из сторон, в случае, если в ходе переговоров не удалось достичь мирного решения конфликта, вправе подать исковое заявление в суд и потребовать у ответчика выплаты денежной компенсации.