Рынок недвижимости является одним из самых активных на территории Российской Федерации. Однако приобретение и продажа жилого помещения представляет собой комплекс ответственных и сложных мероприятий. Требуется оформление характерной для сделок подобного рода документации, в том числе и основного документа — договора купли-продажи квартиры.
Но какова процедура составления подобного контракта? Каковы особенности оформления договора купли-продажи при приобретении квартиры по ипотеке или в рассрочку? Какую роль в оформлении изучаемого акта играет материнский капитал? Какие документы необходимы для составления рассматриваемого соглашения? Сколько стоит регистрация? Возможно ли расторжение договора купли-продажи квартиры? Ответы на каждый из этих вопросов можно найти в данной статье.
Процедура оформления договора купли-продажи квартиры
В соответствии с актуальным регламентом статей 551 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор-купли продажи квартиры представляет собой соглашение, удостоверяющее факт оформления сделки по приобретению или реализации недвижимого имущества. Сделка, проведённая без оформления рассматриваемого контракта, не считается юридически подтверждённой, а следовательно — действительной.
Сторонами сделки по изучаемому соглашению являются:
- Продавец — лицо, реализующие жилплощадь;
- Покупатель — гражданин, приобретающий квартиру;
- Посредник (при необходимости) — лицо, взаимодействующее с покупателем или продавцом жилплощади от имени одного из партнёров по соглашению. Чаще всего в этой роли выступает риелтор.
Оформление договора купли-продажи квартиры проводится в несколько этапов. Порядок действий лица, заинтересованного в качественном проведении рассматриваемой сделки, должен быть следующим:
- Подготовка необходимой документации;
- Получение документов из ЕИРЦ;
- Заказ и получение выписки из ЕГРН;
- Составление предварительного соглашения;
- Составление основного договора купли-продажи квартиры;
- Передача актов в Росреестр для регистрации;
- Получение оформленного контракта.
Внимание! Не рекомендуется оформлять соглашение без предварительной проверки жилплощади и предполагаемых партнёров по контракту.
Проверка собственников и технического состояния квартиры
Проверка владельцев жилплощади должна осуществляться по следующим этапам:
- Анализ психической вменяемости и физического состояния собственников (договор не оформляется недееспособными лицами);
- Определение количества собственников (в том числе, несовершеннолетних);
- Нахождение информации об отсутствии нарушений спокойствия со стороны владельцев данным недвижимым имуществом и об их взаимоотношениях с правоохранительными органами;
- Удостоверение отсутствия задолженности жильцов перед коммунальными службами.
Проверка самого жилья включает:
- Изучение данных предыдущих перепланировок строения, осуществлённых работ по перепланировке жилых и нежилых помещений квартиры;
- Выяснение уровня аварийности многоквартирного дома;
- Определение подлинности правоустанавливающей документации на рассматриваемую жилплощадь;
- Выяснение наличия обременения или подсудности (ареста) квартиры.
Продавец не уполномочен на ограничение доступа покупателя к правоустанавливающей и кадастровой документации на реализуемый объект недвижимого имущества.
Предварительный договор
Предварительным соглашением является субконтракт, в соответствии с положениями которого стороны обязуются через определённый срок оформить основную договорённость. В соответствии с текстом статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, особенностями предварительного договора купли-продажи квартиры являются следующие нюансы:
- Представление взаимной гарантии на то, что основное соглашение будет заключено;
- Указание точных сроков оформления действительного договора купли-продажи квартиры;
- Указывается алгоритм заключения основной договорённости;
- Устанавливаются положения о внесении покупателем аванса или задатка.
Предварительная договорённость не подлежит регистрации в Росреестре, поэтому может быть расторгнута по ходатайству одной из сторон без обращения в органы судопроизводства.
По ипотеке
Учитывая сложную экономическую ситуацию на территории современной России, для большинства граждан, желающих приобрести собственно жильё, лучшим выходом является ипотечное кредитование. Важным моментом при подписании договора купли-продажи по ипотеке является соответствие лица, приобретающего квартиру, следующим критериям:
- Наличие у претендента постоянной прописки на территории, на которой находится банк;
- Общий трудовой стаж покупателя должен составлять не менее 12 месяцев;
- Кредитная история должна быть положительной, с отсутствием задолженностей и дополнительных параллельных кредитов;
- Отсутствие непогашенной судимости;
- Абсолютная психическая и физическая дееспособность;
- Достижение 21 года;
- Если заемщиком является мужчина возрастом до 27 лет — необходимо наличие военного билета, так как военнообязанный, не прошедший военную подготовку, не имеет права на ипотечный кредит.
Для оформления договора купли-продажи квартиры на основании ипотечного кредита, гражданин должен предоставить следующие дополнительные по отношению к стандартному пакету документов акты:
- Ксерокопия трудовой книжки (заверяется у нотариуса);
- Справка о доходах (Форма 2-НДФЛ);
- Ксерокопия СНИЛСа;
- Военный билет или справка о непригодности к армейской службе;
- Справка об отсутствии непогашенной судимости.
Следует отметить, что в случае наличия созаемщиков, в договоре купли-продажи указывается не более 3-х человек.
В рассрочку
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку представляет собой документ, на основании которого покупатель получает право рассчитываться постепенно, в предусмотренный в тексте контракта срок. Соглашение рассматриваемого типа оформляется в случае неспособности покупателя рассчитаться единовременно и при согласии продавца на данную процедуру. Существенной разницы между соглашением о приобретении квартиры в рассрочку и стандартным договором купли-продажи не существует, отличие заключается лишь в введении в текст текущего документа следующих пунктов:
- Порядок и сумма ежемесячных выплат;
- Временной период, в течение которого покупатель обязан рассчитаться;
- Меры ответственности, применяемые в отношении покупателя в случае задержки или просрочки платежей.
При регистрации договора купли-продажи квартиры обязательно указывается, что на данную квартиру наложено обременение на период осуществления систематического расчёта. Аналогичная отметка проставляется в свидетельство о праве собственности. Это значит, что продавать, дарить, завещать в наследство данный объект недвижимого имущества новый собственник не сможет, пока не рассчитается полностью с его бывшим владельцем.
За наличный расчет
Договор купли-продажи квартиры за наличный расчёт представляет собой типовое соглашение данного типа. Процедура оформления договорённости данного типа является стандартной.
Важно! Любое соглашение, предметом которого является недвижимость, требует нотариального заверения. Для процедуры заверения действительного соглашения надлежит предоставить необходимый пакет документов для приобретения квартиры за наличный расчет. Перечень документации для нотариального освидетельствования договора купли-продажи недвижимого имущества является стандартным.
С задатком
Задаток представляет собой один из видов гарантии исполнения последующих обязательств, устанавливаемый при оформлении предварительного договора купли-продажи. В случае дальнейшего оформления основного контракта, внесённая сумма входит в часть фактической оплаты за приобретённое недвижимое имущество.
В предварительном соглашении купли-продажи с учётом задатка дополнительно указываются следующие пункты:
- Параметры внесённой суммы;
- Процентное соотношение задатка и рыночной стоимости реализуемой квартиры;
- Указание точной даты оформления основного договора купли-продажи.
Важно помнить, что, в отличии от аванса, в случае неисполнения сторонами дальнейших договорных обязательств, задаток несостоявшемуся покупателю не возвращается.
Долевая собственность
В случае реализации квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо следовать представленному алгоритму действий:
- Определить долевую принадлежность реализуемой квартиры;
- Собрать письменное согласие всех долевых собственников;
- Оформить соответствующий договор.
Необходимо отметить, что преимущественное право на приобретение жилплощади по договору имеют владельцы долей рассматриваемого недвижимого имущества. При этом невозможно продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, если распределение её долей между жильцами не подтверждено документально.
С материнским капиталом
В соответствии с действительным законодательством Российской Федерации, средства, перечисляемые Пенсионным Фондом России на сертификат материнского капитала, могут быть направлены на улучшение жилищных условий матери и ребёнка. Использовать финансы с рассматриваемого сертификата возможно при достижении ребёнком возраста 3-х лет. Деньги материнского капитала при заключении договора купли-продажи квартиры не выдаются в виде наличности, что осложняет оформление рассматриваемого соглашения.
Перечисление средств с сертификата материнского капитала производится в течение 90 рабочих дней, при этом Пенсионный Фонд требует, в качестве документального подтверждения направленности расходов, оформленный договор купли-продажи приобретаемой квартиры. В тексте соответствующего соглашения указывается обременение рассматриваемого объекта недвижимого имущества, которое снимается в момент поступления средств с сертификата материнского капитала на личный фискальный счёт продавца.
Важно! При приобретении квартиры на средства материнского капитала главным собственником квартиры становится несовершеннолетний ребёнок.
Необходимые документы
Для того чтобы оформить договорённость изучаемого типа, прежде всего необходимо собрать пакет требуемой документации. В пакет документов, требуемых для предоставления продавцом при заверении договора купли-продажи квартиры, входят следующие акты:
- Удостоверение личности;
- Свидетельство о регистрации права собственности на рассматриваемый объект недвижимого имущества;
- Предыдущий договор купли-продажи данной квартиры и иные акты, подтверждающие право продавца на владение настоящей недвижимостью;
- Если данное лицо состоит в официальном браке — письменное согласие законного супруга или супруги на реализацию жилплощади;
- Свидетельства о рождении детей и разрешение на продажу квартиры органов опеки и попечительства, если в числе собственников есть несовершеннолетние;
- Документация, подтверждающая отсутствие обременения на жилплощадь и задолженностей по коммунальным счетам;
- В случае продажи общедолевого имущества — нотариально заверенный отказ дольщиков.
В свою очередь, покупатель обязан предоставить:
- Личный паспорт;
- Согласие супруга/супруги на покупку квартиры;
- Фискальный реквизит, свидетельствующий об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности;
- Выписку из ЕГРП.
Все вышеперечисленные документы преподносятся в виде оригинальных актов и дополнительной ксерокопии к каждому из них.
Оформление договора
Типовой договор купли-продажи квартиры составляется на нотариальном бланке государственного образца, но допускается использование стандартных листов бумаги формата А4. Для удобства и ускорения процесса оформления рассматриваемого соглашения рекомендуется составить его предварительный проект. В этих целях необходимо ознакомиться с примерным содержанием договора купли-продажи квартиры, который состоит из следующих пунктов:
- Наименование — «Договор купли-продажи квартиры»;
- Порядковая нумерация контракта;
- Дата (формат день/месяц/год, цифрами) и город Российской Федерации, на территории которого оформлялся рассматриваемый документ;
- Паспортные реквизиты сторон договорённости (ФИО полностью, место рождения, прописка, гражданство, пол, серия и номер паспорта);
- Подробное описание квартиры, как предмета соглашения;
- Указание стоимости фигурирующей в тексте договорённости недвижимости;
- Определение порядка обременения реализованного жилья (в случае необходимости);
- Определение момента, начиная с которого положения настоящей договорённости вступают в официальную юридическую силу;
- Определение обязанностей, полномочий и ответственности покупателя и продавца;
- Определение стороны, ответственной за расходы по регистрации настоящего соглашения;
- Указание количества экземпляров оформляемого соглашения;
- Подписи сторон.
Скачать образец типового договора купли-продажи квартиры можно по следующей ссылке:
Текст текущего договора не должен содержать недостоверной или заведомо ложной информации. Не допускается неряшливое оформление изучаемого акта с грамматическими ошибками, неаккуратным и неразборчивым почерком и с большим количеством видимых исправлений.
Сколько стоит?
Стоимость услуг нотариуса при оформлении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества составляет 0,3% процента от кадастровой стоимости квартиры, если сделка оформляется между близкими родственниками, и 0,5% — в иных случаях. Отдельно производится плата за оказание уполномоченным нотариусом технических услуг (выезд по адресу расположения обсуждаемой жилплощади, дополнительная проработка документации и т. д.). Тариф за нотариальные услуги технического характера варьируется в пределах 800 — 1800 рублей. Тариф зависит от квалификации сотрудников каждой отдельной нотариальной конторы и субъекта Российской Федерации, на территории которого она находится.
Регистрация документа
Регистрация договора купли-продажи квартиры в Росреестре является необходимой процедурой, без которой выдача свидетельства о праве собственности не осуществляется. Для проведения рассматриваемого мероприятия новому собственнику жилья необходимо обратиться в Регистрационную палату или Многофункциональный центр по месту жительства.
Для регистрации текущего договора купли-продажи квартиры понадобятся документы из следующего перечня:
- Документ, удостоверяющий личность гражданина;
- Заявление продавца и покупателя о регистрации оформленного ими соглашения (бланк выдаётся сотрудником регистрационного органа и заполняется на месте);
- Непосредственно, сам договор купли-продажи;
- Правоустанавливающие документы на приобретённое жильё;
- Кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Акт приема-передачи.
Представленный выше перечень актов является приблизительным, так как каждый случай уникален. Перед обращением в Регистрационную палату или МФЦ рекомендуется уточнить список необходимой документации.
Документы передаются уполномоченному сотруднику регистрирующего органа. Регистрационный процесс занимает не более 10 рабочих дней (в случае ипотеки — 5 суток), и в результате такового новому собственнику выдаются следующие свидетельства:
- О регистрации договора купли-продажи квартиры;
- О передачи права собственности на недвижимое имущество.
Размер государственной пошлины при регистрации договора купли-продажи квартиры в 2018 году составляет 2000 рублей (для физических лиц).
Возможно ли расторжение?
В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое действие рассматриваемой договорённости может быть упразднено при наличии весомых причин. Таковыми являются:
- Отказ покупателя платить по счетам;
- Отказ продавца выселяться из проданной им квартиры;
- Иные нарушения регламента текущего соглашения.
Договор купли-продажи квартиры признаётся ничтожным в следующих случаях:
- Одна из сторон является недееспособным или несовершеннолетним гражданином, чьи официальные опекуны не были оповещении о проведении сделки;
- Договор был подписан продавцом или покупателем под давлением или с применением угроз, шантажа и насилия;
- Совершённая сделка ставит покупателя в крайне невыгодное финансовое положение;
- При подписании соглашения одна из сторон находилась в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.
Легитимность соглашения упраздняется автоматически только в одном случае — если покупатель или продавец скончался. При других обстоятельствах допускаются 2 способа расторжения текущего договора купли-продажи недвижимости:
- Мирная договорённость;
- Подача искового заявления в Арбитражный суд.
Ели у партнёров по договорённости отсутствуют взаимные претензии, оформляется мировое соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Необходимо помнить, что данный документ также требует нотариального заверения.
В случае наличия претензий или вопиющего несоблюдения регламента соглашения, пострадавшей стороне необходимо обратиться в орган Арбитражного судопроизводства по месту жительства. Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры через суд будет следующим:
- Консультация с работающим в сфере гражданских договорённостей юристом;
- Оформление соответствующего искового заявления;
- Оплата государственной пошлины (сумма напрямую зависит от ценового значения иска);
- Сбор документации, представляющей собой доказательную базу для обращения в суд;
- Передачу иска и пакета документов Арбитражному судье;
- Принятие участия в судебных прениях по поводу расторжения договора купли-продажи квартиры;
- Ожидание судейского решения с последующим оспариванием такового (в случае необходимости).
Дела о расторжении договорённостей, объектом которых является недвижимое имущество, рассматриваются Арбитражным судом в течение 60-90 дней. В период судебных слушаний допускаются ходатайства о привлечении свидетелей со стороны истца или ответчика. Судейское решение обретает юридическую силу через 10 рабочих дней после его фактического оглашения. В этот период оно подлежит обжалованию, если иного не предусмотрено в регламенте расторгнутого договора купли-продажи квартиры.
