Купля-продажа нежилого помещения является одной из самых распространенных сделок с недвижимостью. Тем более, офисы, склады, гаражи, производственные площадки и другие виды коммерческого назначения, являются выгодным вложением для свободных инвестиций. В этой статье речь пойдет о том, как юридически правильно оформить договор купли продажи нежилого помещения и что для этого потребуется.
Условия приобретения нежилого помещения
Вопрос о приобретении недвижимости волнует многих граждан. Для создания собственного бизнеса (или даже его покупки с оформлением соответствующего договора) или его расширения необходимо иметь требуемую площадь. При этом аренда не всегда выгодна, а покупка чревата последствиями и рисками как для покупателя, так и для собственника.
К объектам нежилой собственности относится любая недвижимость, которая не предназначена для проживания человека:
- офисное здание;
- торговое помещение;
- склад;
- промышленный цех;
- фабрика;
- завод;
- гараж и др.
Такие помещения могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности. Приобретая недвижимость, необходимо обдумать перспективу своих вложений, так как нежилое помещение является дорогостоящим, а сделка оформляется на длительный срок.
Выбирая коммерческую площадь необходимо:
- определиться с местоположением офиса, склада и другого типа помещения;
- рассчитать возможную выгоду от местоположения;
- получить разрешение от мэрии на расположение объекта;
- проверить наличие коммунальных услуг и проведенной коммуникации;
- учесть необходимость перепланировки здания и др.
Юридическое оформление сделки по приобретению нежилой собственности требует грамотного подхода и тщательной перепроверки документов. При покупке оформляется договор, где стороны (продавец и покупатель) обязуются соблюдать условия сделки. Участниками соглашения могут быть как физические, так и юридические лица, при этом документ требует обязательной государственной регистрации.
Подготовка к покупке
Подготовка к покупке нежилого помещения состоит из следующих действий:
- выбор нежилого объекта недвижимости;
- обсуждение деталей покупки;
- составление предварительного соглашения (особенно важно в случаях приобретения земельного участка значительных размеров, для чего должен быть составлен отдельный договор);
- выплата аванса.
Оформление предварительного договора купли-продажи нежилого помещения предшествует заключению основного документа. Соглашение гарантирует осуществление сделки в будущем. В основном, предварительный договор составляется если продавец не может оплатить полную стоимость сразу.
Предметом соглашения является намерение осуществить сделку купли — продажи нежилого помещения. Покупатель оплачивает определенный размер задатка и обязуется возместить оставшуюся сумму в строго оговоренный срок. Продавец, в свою очередь, должен предоставить помещение и не совершать каких-либо иных сделок с недвижимостью — сдавать в аренду или продавать другим лицам. Предварительный документ является гарантом купли — продажи.
Содержание предварительного соглашения:
- наименование документа, порядковый номер;
- реквизиты сторон;
- предмет соглашения (заключение договора купли продажи);
- подробное описание нежилого помещения;
- дата заключения основного соглашения;
- сумма задатка;
- обязательства сторон;
- подписи, печати.
Договор о намерении не требует государственной регистрации, однако, передачу аванса требуется зафиксировать письменным документом — распиской о получении денежных средств. Таким образом, покупатель обезопасит свои вложения от неправомерного использования в будущем.
Сумма задатка должна вычитаться из полной стоимости объекта нежилого помещения. Если сделка срывается по вине покупателя, предварительная оплата не возвращается, если иное не предусмотрено соглашением. Когда собственник отказывается от дальнейшей продажи, аванс возвращается в двукратном размере.
Скачать образец предварительного договора о купле — продаже нежилого помещения по ссылке.
Оформление договора
Договор о купле — продажи нежилого помещения обладает юридической силой и привлекает сторон к ответственности в случае правонарушения. Поэтому, оформляя соглашение требуется соблюдать законодательные нормы. В соответствии с договором, продавец обязуется предоставить недвижимость в надлежащем виде, покупателю требуется оплатить полную стоимость сразу или в рассрочку. Исходя из этого, формируются основные пункты договора.
Правильно составленное соглашение о купле — продажи нежилого помещения минимизирует риски и последствия в случае правонарушения.
Правила составления документа:
- оформляется в произвольной письменной форме;
- в трех экземплярах. Оригиналы заверяются нотариально по желанию;
- при передаче денег требуется написать расписку. В тексте документа продавец должен указать, что сумма оплачена в полном размере и ответственный не имеет претензий к покупателю;
- передача недвижимости осуществляется посредством акта приема — передачи. Документ является обязательным дополнением к договору;
- после подписания, договор требуется заверить в Росреестре или МФЦ по месту нахождения недвижимого объекта.
Содержание договора купли-продажи нежилого помещения:
- название договора;
- удостоверяющие данные ответственных сторон (ФИО, адреса, номера телефонов, реквизиты организаций — для юридических лиц);
- ссылка на предварительный договор (порядковый номер);
- предмет соглашения;
- подробное описание недвижимого объекта;
- стоимость нежилого помещения;
- дата оформления права собственности;
- способ перечисления денег;
- условия передачи недвижимости (по акту приема — передачи);
- права и обязанности сторон;
- ответственность;
- возможность одностороннего расторжения договора;
- дата регистрации сделки;
- список прилагаемых документов;
- подписи, печати.
Покупка доли
Продажа доли нежилого помещения возможна только в том случае, если совладельцы оформят письменное согласие на отчуждение. В соответствии с ГК РФ, а именно со статьей №250, собственники обладают преимущественным правом выкупа.
Условия заключения договора купли-продажи доли нежилого помещения:
- Собственнику помещения требуется отправить уведомление совладельцам о желании продать свою долю. Ответ должен прийти в течение 30 дней;
- После отказа совладельцев помещения, продавец обязан предложить выкупить долю администрации здания (коммерческого центра). Только после собственник вправе продать недвижимость третьему лицу за определенную плату;
- Если недвижимость находится на земельном участке, то собственность продается комплексно, иначе такая сделка признается незаконной;
- В договоре указывается размер отчуждаемой доли, а также зона совместного пользования с другими владельцами помещения;
- После совершения сделки долю в недвижимости необходимо зарегистрировать.
Регистрация договора
После подписания соглашения участники сделки должны зарегистрировать договор в государственном органе Росреестре. Заявка подается сразу обеими сторонами — продавцом и покупателем.
Список документов для регистрации договора купли-продажи нежилого помещения в Росреестре:
- заявление о регистрации договора купли — продажи;
- свидетельство права собственности на нежилое помещение;
- паспорта участников сделки;
- справка из БТИ об оценочной стоимости;
- справка об отсутствии коммунальных или арендных долгов;
- документ из ЕГРП, подтверждающий отсутствие обременения на нежилую площадь;
- разрешение на продажу от администрации здания;
- согласие совладельцев об отчуждении доли недвижимости (если требуется);
- оригинал договора купли — продажи, предварительного соглашения, а также акта приема — передачи недвижимости;
- квитанция по оплате госпошлины (2 000 р. для физических лиц и 22 000 р. для юридических).
Расторжение после регистрации
Расторжение сделки подразумевает прекращение действия всех ранее оформленных документов. При этом составляется соответствующее соглашение, которое регистрируется в Росреестре. Расторжение договора о купле — продаже нежилого помещения регламентируется статьями 450-453 ГК РФ.
Скачать ГК РФ здесь.
Законодательством предусмотрены три способа расторжения сделки:
- в одностороннем порядке (при условии что такой пункт присутствует в договоре);
- по обоюдному согласию (составляется договор о расторжении, при этом документ также требуется регистрировать в Росреестре, чтобы в последствии защитить свои права);
- в суде по месту жительства.
Вне зависимости от причин расторжения сделки, пострадавшей стороне выплачивается компенсация или неустойка, размер которой описан в договоре. Аванс не возвращается покупателю.
