Договор залога — это документ, который подписывается банком и заемщиком. Если условия не исполняются, банк вправе забрать имущество, переданное в залог.
Залог — это один из методов погашения обязательств перед кредитором.
Порядок оформления
Пункт 2.4 статьи 339 Гражданского кодекса указывает на то, что договор залога недвижимого имущества должен составляться только в письменном виде. Если не руководствоваться этим пунктом, это повлечет за собой недействительность договора о залоге.
Нужно ли нотариальное заверение договора залога недвижимого имущества? После подписания соглашения оно должно быть в обязательном порядке оформлено у нотариуса.
Список документов для заверения контракта залога недвижимого имущества у нотариуса:
- Документы, которые доказывают, что квартира или другой объект находится в собственности гражданина;
- Кадастровый паспорт и свидетельство о государственной регистрации права;
- Выписка из ЕГРП на объект недвижимости;
- Информация о независимой стоимости объекта недвижимости;
- Копия кредитного соглашения;
- Документы, удостоверяющие личность залогодателя.
После составления документа, его потребуется зарегистрировать в государственном реестре. Затем следует проверить номер, который прописывается в свидетельстве на недвижимое имущество и в кадастровом паспорте на объект. Оба номера должны совпадать. Если это не так, потребуется определить, какая информация считается ошибочной. Для этого составляется заявление в свободной форме и отправляется в территориальный орган. В содержании описывается просьба о предоставлении информации о присвоенном кадастровом номере.
В качестве предмета соглашения служит недвижимое имущество. В содержании указывается:
- название;
- адрес;
- кадастровый номер.
В некоторых случаях можно дополнительно сослаться на свидетельство о праве собственности и технический паспорт одной из сторон (как и в договоре с залогом движимого имущества).
Сторонами договора залога являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник).
Залогодатель — это лицо, которое предоставляет собственное недвижимое имущество в залог.
Дополнительные условия:
- Имущество должно быть на правах хозяйственного ведения или собственности;
- Залогодателем считается должник или третье лицо.
Залогодержатель — это лицо (физическое или юридическое), которое принимает объект с целью обеспечения собственного требования.
Сторонами контракта могут быть физические или юридические лица. Во многих случаях при залоге недвижимого имущества залогодателем является юридическое лицо. Это банк или кредитная организация, цель которой — проведение банковских операций.
Сторонами договора не могут быть ограниченно дееспособные или недееспособные физические лица. Если одной из сторон является юридическое лицо, оно должно быть правоспособным.
Срок действия соглашения связан с кредитным договором, который составляется банковской организацией при передаче залога. Сроки действия у них схожи. Если срок действия закончился, а залогодатель выполнил требования залогодержателя, то второй обязан вернуть недвижимое имущество. В течение этого времени кредитор имеет достаточные доказательства того, что денежные средства, взятые под залог, будут возвращены. Если кредит не будет погашен, то залогодержатель вправе воспользоваться недвижимым имуществом для погашения выданного займа должнику.
Между физическими лицами
Договор залога имущества между физическими лицами заключается с целью получения кредита и обеспечения кредитных организаций финансовыми гарантиями. Если в банке взять кредит проблематично, то можно воспользоваться услугами другого физического лица. Подобная сделка легальна, заключить ее не сложно. В виде сторон один гражданин — это кредитор, а второй — заемщик.
При составлении документа можно использовать произвольную форму, в содержание которой входят индивидуальные разделы. Но, несмотря на то, что договор составляется самостоятельно, нужно следовать некоторым рекомендациям к оформлению подобного типа документов.
Следует обратить внимание на вводную часть. Она должна содержать важную информацию о сторонах соглашения. Указывается ФИО сторон, место проживания, а также паспортные данные каждого из участников.
Ниже указывается следующая информация:
- Обязанности и права участников сделки;
- Паспортные данные представителей (если имеются);
- Гарантии для каждой из сторон;
- Принцип страхования (и содержание соответствующего договора);
- Предмет соглашения;
- Заключительные положения договора.
Стороны или их представители могут изменять порядок, количество разделов и содержание соглашения.
Предмет договора для физических лиц может быть разным:
- Квартира;
- Дом;
- Нежилое строение;
- Земельный участок.
Раздел может дополнительно содержать другую информацию, например, сведения о других заключенных между участниками контракта залога недвижимого имущества.
Особенности раздела, в котором указываются права и обязанности участников сделки, основываются на разделении обязанностей. Здесь же учитываются возможные риски сторон.
Дополнительная информация в разделе под названием «права и обязанности участников сделки»:
- Уведомление об изменении условий договора;
- Обеспечение приемлемого состояния недвижимого имущества в течение срока действия договора;
- Свободный доступ залогодержателя к недвижимому имуществу.
Между юридическими лицами
Составить договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами необходимо нотариально. В соглашении определяется внесудебный порядок обращения к подобному объекту.
Контракт залога потребуется зарегистрировать. Нотариальная копия договора должна быть передана сотрудникам государственного органа для последующей регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации.
Регистрация длится не более пяти рабочих дней. В содержании договора дополнительно содержится:
- Информация о юридическом лице (во вступительной части);
- Права и обязанности как физического лица, так и кредитной организации;
- Срок действия соглашения;
- Дополнительные условия.
Образец и бланк
При составлении соглашения следует обратить внимание на условия содержания договора залога недвижимого имущества, которые будут действовать в случае неисполнения обязательств сторонами своих долговых обязательств.
Законодательство Российской Федерации допускает урегулирование ситуации во внесудебном порядке вместо обращения в суд. Однако внесудебный порядок в большей степени отвечает требованиям кредитора.
Образец договора можно скачать по следующей ссылке.
Чтобы контракт залога недвижимого имущества обрел юридическую силу, его потребуется зарегистрировать. Для этого он должен соответствовать специальным условиям.
Порядок регистрации
Договор залога недвижимости регистрируется Федеральной регистрационной службой путем внесения записи о регистрации в ЕГРП. С момента регистрации договора, он считается заключенным. Залогодержатель получает на хранение залог.
В данном случае залог — это гарантия, на основе которой кредитор сможет получить обратно свои денежные средства.
Регистрация залога недвижимости невозможна в следующих случаях:
- Недвижимое имущество находится под залогом другого кредитора;
- Предыдущий договор ограничивает положения текущего;
- Предмет залога изъят.
До регистрации договора необходимо сделать следующее:
- Оценить возможность регистрации договора недвижимого имущества.
- Определить пакет документов, который потребуется для государственной регистрации договора залога.
- Согласовать со второй стороной период, в течение которого можно осуществить регистрацию договора залога.
- Подготовить и направить запрос в государственный орган.
- Подготовить документы, которые потребуются предоставить органу, занимающемуся инвентаризацией строений.
- Обратиться к юристам, которые проведут государственную регистрацию договора залога.
Список документов, которые потребуются для регистрации договора залога недвижимости:
- Письменное заявление участников сделки или их представителей;
- Нотариальное заверение договора;
- Оригинал соглашения и его копии, равные количеству участников сделки. Один потребуется предоставить в Главное управление Федеральной регистрационной службы;
- Справка из паспорта БТИ, срок давности которой менее 12 месяцев;
- Поэтажный план (если предметом залога является квартира) — оригинал или копия, которая заверяется сотрудниками БТИ.
Размер государственной пошлины составляет 2 000 рублей для физического лица и 22 000 рублей для юридического.
Расторжение договора залога недвижимого имущества
Во время составления документа в его условиях указываются правила досрочного погашения кредита. На основании этих правил залог выводится из обременения в незамедлительном порядке. Если кредитная организация отказывается выполнять свои обязательства, вопрос с требованием передается на рассмотрение в суд.
Договор залога недвижимого имущества досрочно расторгается на следующих основаниях:
- Если залог больше не обеспечивает обязательство;
- По требованию залогодателя при наличии оснований, которые предусматриваются пунктом 3 статьи 343 Гражданского Кодекса;
- В случае продажи заложенного имущества на публичных торгах.
Порядок действий определяется исходя из вида расторжения. Договор может быть расторгнут преждевременно по:
- Добровольному согласию обеих сторон;
- Через судебные инстанции.
В первом варианте потребуется оформить соглашение сторон и зарегистрировать расторжение в Государственном регистрационном органе. Во втором варианте потребуется написать исковое заявление, приложить правоустанавливающие документы на недвижимость, заплатить государственную пошлину и обратиться в суд.
Соглашение о расторжении договора — это документ, на основании которого все взаимоотношения между участниками сделки прекращаются.
Правила составления соглашения о расторжении:
- Обозначаются наименования сторон расторгаемого договора в варианте, в котором они указаны в договоре;
- Идентифицируется договор, который расторгается. Указывается его номер, дата и название;
- Указывается день, месяц, год, с которого договор будет признан недействительным;
- Если договор полностью выполнен, указывается, что стороны не имеют друг к другу претензий;
- Если договор выполнен частично, данное положение указывается в мирном соглашении;
- Определяется количество экземпляров документа;
- Ставится подпись и печать, после чего стороны получают копии мирного соглашения.
Перечисленные выше рекомендации носят общий характер. Ситуации индивидуальные, поэтому подобное соглашение может быть дополнено некоторыми условиями.
К мирному соглашению дополнительно могут быть приложены документы. Законодательство не ограничивает стороны в указании подробной информации в соглашении.
Образец соглашения о расторжении договора залога недвижимого имущества
